Valeur de base d’un terrain : tout ce qu’il faut savoir

Publié le : 09 juin 20217 mins de lecture

Quelle est la valeur du terrain dans un endroit particulier ? C’est une question que se posent de nombreux acheteurs et vendeurs de biens immobiliers, mais aussi des courtiers. Si vous souhaitez mieux estimer la valeur de votre propriété, vous trouverez des indices importants dans la valeur standard du terrain.

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Dans un instant : Quelle est la valeur standard du sol ?

La valeur indicative des terres est une valeur moyenne des terres dans une municipalité, ou de zones individuelles (zones indicatives) dans une municipalité. Il est basé sur les prix d’achat collectés des parcelles de terrain régionales et est en outre influencé par l’état de développement de l’emplacement de la parcelle de terrain.

Comment la valeur standard du sol est-elle déterminée ?

La valeur indicative des terrains est déterminée par les comités d’experts des municipalités respectives sur la base des ventes réelles, pendant une certaine période, à la fin de chaque deuxième année civile. Toutefois, les municipalités peuvent, également, décider que les valeurs foncières standard sont déterminées plus fréquemment.

Les évaluateurs reçoivent les données à cet effet des notaires de leur région, qui leur fournissent des copies de tous les contrats d’achat notariés. Cette collection de prix d’achat est, ensuite, utilisée pour produire des cartes ou des tableaux de valeur foncière standard qui reflètent la valeur foncière standard dans les différentes zones de valeur foncière standard. Ces zones peuvent comprendre des rues, des quartiers ou des villes entières. Pour déterminer la valeur standard du terrain, il faut tenir compte des différents statuts de développement, par exemple, le degré de développement, l’emplacement ou les possibilités de développement. Le fait qu’un terrain soit bâti ou non n’a aucune importance pour déterminer la valeur du terrain. Il est, toujours, traité comme s’il était non aménagé.

La base juridique du fait que les municipalités sont obligées de déterminer des valeurs foncières standard est le Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).

Où les données sont-elles publiées et comment peut-on les obtenir ?

Les valeurs foncières standard déterminées à partir de la collection de prix d’achat sont publiées, sous la forme de tableaux de valeurs foncières standard ou – plus fréquemment – de cartes de valeurs foncières standard. Dans les cartes, les parcelles de terrain ayant des relations d’utilisation et de valeur comparables sont divisées en zones individuelles de valeur foncière standard. Celles-ci peuvent couvrir de plus grandes zones ou seulement des rues individuelles.

Les tableaux des valeurs de référence du plancher ou les graphiques des valeurs de référence du plancher peuvent être consultés gratuitement dans les comités d’experts respectifs. Si des informations écrites sont souhaitées, des frais sont généralement engagés. Ces chiffres se situent, généralement, dans la partie inférieure de la fourchette à deux chiffres. En outre, les États fédéraux disposent, depuis plusieurs années, de systèmes d’information indicatifs sur la valeur des terres (BORIS) en réseau ; vous pouvez ici demander les informations pertinentes en ligne, moyennant paiement.

Quelle est l’importance de la valeur standard du terrain pour les propriétés individuelles ?

Si vous possédez un bien immobilier et connaissez la valeur standard du terrain, vous avez une bonne idée de sa valeur. Cependant, un atterrissage d’une précision absolue par rapport à la valeur réelle n’est, généralement, pas possible. D’une part, les valeurs foncières standard sont des déclarations sur le passé. Selon la situation du marché, la propriété peut valoir plus ou moins dans l’intervalle. D’autre part, il existe, également, des différences au sein des différentes zones de valeur standard des terres.

Pour déterminer la valeur spécifique, il faut, donc, tenir compte des autres caractéristiques individuelles d’un terrain. Par exemple :

– Degré de développement

– Taille et forme du terrain

– Développement de bâtiments autorisé (par exemple, nombre d’étages autorisé)

– Développement et plantation existants

– Pour les terres agricoles ou forestières : les caractéristiques du sol (nombre d’acres, nombre de prairies), le type de plantation

– Toute charge héritée d’un bien peut en affecter considérablement la valeur.

Comment respecter la valeur standard des terrains lors de l’achat ou de la vente ?

La question de savoir si une propriété est développée ou non peut influencer la valeur du terrain. Si, par exemple, un terrain comporte des ruines prêtes à être démolies, la valeur du terrain est inférieure à celle d’un terrain comparable non aménagé. Motif : Les coûts de démolition doivent être pris en compte. Par conséquent, l’approche correcte pour les terrains non aménagés consiste, généralement, à utiliser la valeur standard du terrain et à faire les ajouts ou les déductions appropriés en fonction des caractéristiques individuelles du terrain. Dans le cas des parcelles de terrain aménagées, il est nécessaire de procéder à une évaluation de la valeur marchande qui tienne compte des caractéristiques individuelles de la parcelle et de l’aménagement.

Le droit et les impôts : Quel est le rôle de la valeur standard du terrain dans ce contexte ?

Si vous achetez un bien loué comme un immeuble d’habitation, par exemple, vous pouvez amortir le prix d’achat proportionnel de l’immeuble à un taux annuel de 2 ou 2,5 %, pendant 40 à 50 ans, mais pas la part du prix d’achat attribuable au terrain. Les bureaux des impôts déterminent, souvent, cette valeur immobilière au prorata en utilisant la valeur foncière standard officielle.

En cas d’héritage, de donation ou de divorce, il est, souvent, nécessaire de déterminer la valeur des biens, par exemple pour parvenir à une répartition équitable ou pour déterminer le montant des droits de succession ou de donation. Dans ce cas, la valeur standard du terrain peut, souvent, être utile.

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