L'achat d'un bien immobilier est une décision pour la vie et souvent associée à des risques financiers élevés. Raison suffisante pour déterminer la valeur de la maison ou de l'appartement aussi précisément que possible à l'avance, c'est également élémentaire pour le vendeur. Quelles sont les différentes procédures d'évaluation, quand une évaluation professionnelle des biens immobiliers est utile et quels sont les critères qui jouent un rôle dans l'évaluation.
Évaluation de la propriété : si vous voulez vendre votre maison, vous devez d'abord faire estimer la valeur du bien.
Il est important pour l'acheteur d'un bien immobilier de ne pas payer trop cher. L'acheteur veut éviter un produit de la vente trop faible. La règle suivante s'applique : une propriété vaut toujours autant qu'un acheteur est prêt à y consacrer, à condition que le vendeur soit disposé à vendre sa propriété à ce prix. Cela signifie qu'il n'y a pas de prix absolu pour une propriété. Comme pour tout produit ou service, le prix est basé sur l'offre et la demande. Dans le cas des biens immobiliers, le prix du marché peut varier considérablement en fonction de l'emplacement, du type de construction et du moment de la vente. Chaque propriété a une apparence différente et a donc sa propre valeur. Il est donc d'autant plus important de déterminer la valeur marchande, ou la valeur marchande actuelle, au moyen d'une évaluation immobilière.
Définition de la valeur marchande
La valeur marchande est déterminée par le prix qui serait obtenu dans le cours normal des affaires au moment auquel la détermination se réfère, selon les circonstances juridiques et les caractéristiques réelles, l'autre condition et la localisation du bien ou de l'autre objet de l'évaluation, indépendamment des circonstances inhabituelles ou personnelles. Vous pouvez découvrir ici les stratégies qui peuvent être utilisées pour augmenter ou diminuer la valeur marchande d'un bien immobilier.
Quand une évaluation immobilière a-t-elle du sens ?
Il est particulièrement important de connaître la valeur d'un bien lorsque celui-ci change de mains. C'est le cas lors de l'achat et de la vente, mais aussi dans les procédures de divorce, de partage d'actifs, de litiges successoraux ou même de ventes aux enchères obligatoires.
L'achat et la vente
Les biens immobiliers sont souvent évalués avant l'achat ou la vente. L'évaluation des biens immobiliers sert d'aide à la décision et de guide pour déterminer le prix de vente. Il s'agit d'une garantie pour les deux parties afin que le bien ne soit pas acheté ou vendu à un prix supérieur ou inférieur à sa valeur.
Divorce
Après un divorce, il y a souvent une égalisation des gains, dans laquelle le bénéfice gagné est divisé à parts égales entre les deux époux pendant la période du mariage. Étant donné que les biens immobiliers acquis sont inclus dans l'égalisation des gains de la même manière que les actifs existants des deux parties, il est essentiel de déterminer leur valeur.
Héritage et dons
Pour des raisons fiscales, une évaluation de la propriété est requise pour les transferts d'héritage tout comme pour les donations. Si l'héritier lui-même vit dans la propriété héritée pendant au moins dix ans, l'État repartira les mains vides. Pendant cette période, il ne peut toutefois pas vendre, louer ou donner en location le bien. Toutefois, il existe une restriction selon laquelle l'espace de vie des enfants ne peut pas dépasser 200 mètres carrés. Si l'appartement ou la maison n'est pas utilisé par le propriétaire, le bien hérité doit être imposé. Les biens immobiliers qui sont loués à des fins résidentielles à la suite d'une succession ne sont imposés qu'à 90 % de la valeur marchande lors du calcul des droits de succession. Le montant exonéré d'impôt dépend de la valeur marchande du bien et du degré de parenté existant.
Garde et tutelle
En outre, en matière de garde, lorsque le tribunal des tutelles prend en charge la vente pour un propriétaire ayant besoin de soins, il est fréquent d'obtenir une expertise sur la valeur marchande de la maison. De cette manière, le tribunal s'assure que la meilleure solution possible est trouvée pour la personne prise en charge.
Extension des hypothèques
Une autre raison d'évaluer une propriété est l'extension des hypothèques. Si le taux d'intérêt fixe d'un prêt expire après dix ans, par exemple, des négociations peuvent être menées avec la banque sur la base d'un avis d'expert sur l'amélioration des conditions de financement, par exemple. Les banques déterminent généralement de leur propre initiative la valeur d'un bien à financer. Toutefois, la majorité des avis juridiques sont d'avis qu'ils ne devraient pas facturer de frais pour cela. Les banques directes et les grands courtiers en prêts hypothécaires, en particulier, paient eux-mêmes l'évaluation depuis des années. Cependant, certaines banques, notamment les banques à domicile, demandent à l'emprunteur de faire lui-même l'évaluation du bien à ses frais. La question de savoir si cette pratique sera approuvée par les tribunaux à l'avenir est ouverte.
Possibilités d'évaluation des biens immobiliers
Une fois que vous avez décidé de déterminer la valeur de votre propre maison ou appartement, vous pouvez choisir entre différentes méthodes, en fonction de votre budget et de l'utilisation que vous en faites.
Avis d'experts
Le moyen le plus sûr de faire évaluer votre propre propriété est d'engager un expert en bâtiment. Cela ne nécessite pas toujours une évaluation compliquée et coûteuse de la valeur marchande. Il suffit souvent de faire évaluer oralement la valeur du bien. Dans ce cas, l'évaluateur se rend sur place, examine la maison, fait un inventaire et calcule ensuite la valeur. Une évaluation verbale est généralement comprise entre 120 et 200 euros, selon l'évaluateur. En revanche, une évaluation écrite et détaillée de la valeur marchande est beaucoup plus coûteuse. Pour un évaluateur nommé publiquement, il faut prévoir environ 1 000 à 2 000 euros pour cela, les courtiers sont généralement moins chers. Cependant, les bureaux et les autorités ne reconnaissent généralement qu'une évaluation préparée par un expert indépendant.
Vous devez prêter attention aux éléments suivants lors de la sélection d'un évaluateur :
- Preuve de qualification (diplôme, certificats, formation continue, nombreuses années d'expérience professionnelle)
- L'évaluateur doit venir de votre propre région et ville
- Examens, dans lesquels l'évaluateur est spécialisé. L'évaluateur doit être actif dans le domaine d'activité concerné. Un évaluateur qui évalue habituellement des biens commerciaux aura des problèmes avec une maison individuelle.
- Recommandations d'organisations de chambres ou d'associations d'experts
- Clarifiez si l'évaluateur peut garantir le respect des délais
- Collectez des offres comparatives, car les coûts d'une évaluation ou les honoraires de l'évaluateur sont convenus individuellement
- Attention à une apparence professionnelle
- Fixez tous les critères ou engagements importants par écrit dans un contrat
Portails immobiliers
De même, sur les portails immobiliers comme immowelt.de, des évaluations immobilières peuvent être créées relativement rapidement et à peu de frais. Il vous suffit de saisir quelques données de base sur le bien, telles que la superficie, l'année de construction et l'emplacement, sur la page d'accueil et, après quelques minutes, vous recevrez le résultat sous forme de fichier PDF. En plus des données fournies, l'évaluation est basée sur des données comparatives des prix d'achat et des comités d'experts. Selon le portail, les coûts s'élèvent entre 15 et 30 euros.
Analyse du marché
Une analyse de marché peut être réalisée par vous-même sans aide extérieure. Les prix de propriétés comparables sur Internet sont comparés entre eux sur des portails immobiliers. Cependant, il ne suffit pas de regarder les ventes dans le voisinage immédiat pour effectuer une analyse de marché fiable et complète. Les différences d'année de construction, d'état, d'équipement, entre les biens vendus et le bien à évaluer peuvent être trop importantes pour être comparées. En outre, les vendeurs ou les acheteurs doivent toujours garder à l'esprit la manière dont les prix ont été fixés : par exemple, si un bien immobilier doit être vendu d'urgence, le seuil de douleur pour le prix est probablement plus bas que s'il n'y avait pas de pression temporelle et le vendeur peut attendre une offre appropriée. En général, une analyse de marché est un bon moyen d'estimer approximativement la valeur d'un bien immobilier. Pour une évaluation la plus précise possible, le choix d'un évaluateur est le plus approprié.
Rapport du comité d'experts sur le marché immobilier
Le rapport sur le marché immobilier du comité d'experts de votre ville contient des explications et des valeurs pour les maisons mitoyennes, les maisons jumelées, les maisons individuelles, les immeubles d'habitation et les copropriétés triées par zone de la ville. En plus des informations destinées aux experts immobiliers, le rapport fournit également des informations détaillées sur le marché pour les profanes, contribuant ainsi à la transparence du marché local. Par exemple, les propriétaires de maisons ou d'appartements peuvent utiliser les tableaux publiés pour calculer eux-mêmes la valeur approximative de leur propriété à partir d'une part de la valeur du bâtiment et d'une part de la valeur du terrain. Le rapport sur le marché immobilier est publié une fois par an par le comité d'experts de la ville concernée et coûte environ 50 euros. Le prix varie d'une ville à l'autre.
Critères pour la détermination de la valeur
Divers critères jouent un rôle majeur dans la détermination de la valeur d'un bien, par exemple l'état et l'emplacement du bien.
Afin que l'évaluation des biens immobiliers reflète la valeur réelle du bien le plus fidèlement possible, les caractéristiques du bien ainsi que divers facteurs juridiques doivent être pris en compte. L'interaction de tous les critères est décisive pour l'évaluation.
Emplacement
Ainsi, il arrive qu'une maison de 220 mètres carrés avec une disposition optimale des pièces soit moins chère qu'une maison de 170 mètres carrés avec des pièces emboîtées. La raison en est l'emplacement de la propriété : alors que la grande maison est isolée dans une banlieue, la plus petite se trouve dans un meilleur quartier résidentiel près du centre. Cela montre que la localisation a une influence particulièrement forte sur la valeur d'un bien, puisque, contrairement à d'autres facteurs, elle ne peut être modifiée. La proximité de la ville, l'infrastructure, l'offre culturelle à proximité immédiate et les liaisons avec les transports locaux et longue distance jouent ici un rôle important. Une distinction est faite entre les macro et micro localisations. La macro localisation se réfère à la région ou à la ville, tandis que la micro localisation se réfère à l'environnement direct et aux connexions de transport de la propriété.
Année de construction et superficie
Outre l'emplacement, l'appartement ou la maison lui-même est également d'une grande importance pour déterminer la valeur d'un bien. Ce sont surtout la zone, l'année de construction, les possibilités d'utilisation et l'état actuel qui sont déterminants. Le nombre et la taille des pièces individuelles déterminent également la valeur d'un bien. Indépendamment des autres facteurs, plus les pièces sont spacieuses et plus les possibilités d'utilisation sont flexibles, plus le bien a de la valeur.
Condition et âge
Plus important que l'année de construction est l'état de conservation, mais aussi l'état énergétique des propriétés : des travaux de rénovation et de remise à neuf réguliers peuvent maintenir la valeur marchande à long terme. Il ne faut pas seulement tenir compte des aspects visuels, mais aussi de l'efficacité énergétique et de la qualité de la structure du bâtiment. Par exemple, une mauvaise isolation n'affecte pas seulement les coûts énergétiques, mais aussi la valeur de la propriété. Plus l'état énergétique du bâtiment est bon, plus il a généralement de la valeur.
Équipement
Un autre point qui est décisif pour déterminer la valeur d'un bien est l'équipement du bien. Le type de fenêtres et de chauffage et la qualité de l'isolation thermique peuvent faire varier le prix tout autant que le revêtement de sol installé dans l'appartement ou l'état de la salle de bains. Par exemple, une maison équipée d'un système de chauffage à pellets moderne et écologique sera plus chère qu'une maison identique équipée d'un chauffage au mazout. Les acheteurs devront payer plus cher un appartement avec une cuisine équipée neuve et de qualité d'un détaillant spécialisé que pour le même appartement avec une cuisine de 20 ans d'un magasin de discount, où aucun placard n'a sa place dans un autre.
Cadre juridique
Toutefois, l'évaluation ne porte pas seulement sur l'emplacement, la superficie et l'équipement, mais les conditions cadres juridiques jouent également un rôle important, comme la protection des monuments. D'une part, les coûts d'entretien ou une éventuelle interdiction de démolition doivent être pris en compte tout autant que les avantages fiscaux. Si la propriété est située dans une zone de réaménagement ou si la route adjacente est prolongée, ce qui signifie qu'une contribution au développement est due, celle-ci est incluse dans la valeur marchande de la propriété. Si des baux existent déjà, ceux-ci doivent être inclus dans le calcul de la même manière que les droits d'habitation ou les droits de passage existant sur la propriété. Un bien sur lequel un droit de passage est enregistré, c'est-à-dire sur lequel des tiers sont autorisés à circuler, a une valeur inférieure à celle du même bien sans réglementation particulière.
Toutefois, les droits de construction de porches ou les droits de construction héréditaires, le cas échéant, sont également pris en compte dans l'évaluation. Si une propriété est située sur un terrain appartenant à un tiers, elle a moins de valeur que si le propriétaire du bâtiment et du terrain était identique.
Situation du marché
Comme dans tout marché libre, la règle suivante s'applique à l'immobilier : plus l'offre est faible et plus la demande est élevée, plus le prix est élevé. Le meilleur exemple est celui de Munich : La ville est populaire et ne cesse de croître. Cependant, il n'y a pratiquement pas d'appartements vacants et l'activité de construction neuve est faible par rapport à la demande. En raison de la situation du marché, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter ces dernières années. Ainsi, un appartement à Munich atteint un prix de vente nettement plus élevé qu'un appartement comparable à Essen, par exemple. Les taux d'inoccupation élevés et la diminution de la population ont fait chuter les prix.
Évaluation des biens immobiliers : trois procédures normalisées
La méthode de la valeur réelle est utilisée pour les biens immobiliers dont l'évaluation ne dépend pas nécessairement du rendement, par exemple les maisons unifamiliales.
Il existe trois méthodes d'évaluation normalisées pour calculer la valeur marchande d'un bien immobilier dans un avis d'expert : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur capitalisée des bénéfices. La méthode finalement utilisée dépend du type et/ou de l'utilisation future du bien évalué.
D'ailleurs, la manière dont les évaluateurs doivent procéder pour déterminer la valeur est réglementée dans l'ordonnance sur l'évaluation des biens immobiliers. Cette ordonnance doit être appliquée lors de la détermination de la valeur marchande des biens immobiliers, de leurs composants et accessoires et lors de la dérivation des données nécessaires à l'évaluation, y compris les valeurs foncières standard.
La méthode de la valeur comparative
La valeur d'une copropriété est généralement calculée selon la méthode de la valeur comparative. Les terrains à bâtir, les maisons mitoyennes ou les maisons jumelées sont aussi souvent valorisés de cette manière. Avec cette procédure, un prix moyen est calculé à partir du stock de propriétés comparables. Plus on peut inclure de prix de comparaison, plus le résultat est fiable. Les caractéristiques du bien et le bien lui-même (âge, état énergétique, équipement) sont pris en compte par le biais d'ajouts et de déductions. Dans les zones rurales, la fourchette de valeurs peut être un peu plus large en raison de la faible base de comparaison. Il en va de même pour les propriétés inhabituelles qui sont difficiles à comparer. Dans ces cas, un expert doit être consulté afin d'obtenir un bon résultat.
La méthode de la valeur réelle
La méthode de la valeur réelle est utilisée pour les biens immobiliers dont la valeur ne dépend pas nécessairement du rendement, par exemple, les maisons individuelles ou jumelées. La méthode consiste à déterminer le coût de production du bien, en tenant compte de l'emplacement, des coûts de construction et de l'usure liée à l'âge, ainsi que de la valeur du terrain. La détermination de la valeur de l'actif est basée sur les éléments suivants : valeur du terrain, valeur matérielle du bâtiment et valeur matérielle des installations extérieures.
Pour déterminer la valeur du terrain, on peut utiliser soit des prix comparatifs, soit des valeurs foncières standard. La valeur standard d'un terrain dépend de divers facteurs :
Taille de la propriété (déductions pour la surface structurellement inutilisable, qui est stipulée dans le plan de développement, pour les propriétés surdimensionnées ; est considérée comme un jardin ou un arrière-pays)
- Forme de la propriété (propriété d'angle, propriété en angle, propriété nord/sud)
- Situation de la propriété (route principale)
- État de développement (coûts de développement après la construction de la route)
- Potentiel de construction exploitable (rapport entre le terrain et la surface habitable)
- Développement existant (rabais pour les terrains développés, car l'acheteur ne peut plus placer la maison sur l'emplacement qu'il souhaite)
- Adaptation au marché
La méthode de la valeur capitalisée des bénéfices
Comme son nom l'indique, la méthode de la valeur capitalisée des gains est utilisée pour les biens qui génèrent des revenus. Il s'agit principalement d'immeubles locatifs, tels que des immeubles d'habitation, et d'immeubles à usage commercial, tels que des complexes de bureaux. Avec cette méthode, l'évaluation prend en compte non seulement la valeur du terrain, mais aussi les revenus locatifs durables qui peuvent être générés par le bien et le taux d'intérêt de la propriété, c'est-à-dire le rendement attendu du marché déterminé par le comité d'experts. Les investisseurs ne s'intéressent pas seulement à l'emplacement ou à l'aménagement, mais aussi à la somme d'argent qu'ils doivent investir et à celle qu'ils peuvent gagner au final. Par conséquent, pour déterminer la valeur d'un bien immobilier, ce n'est pas le bénéfice brut mais le montant net restant au propriétaire qui est déterminant.
Acheteur contre vendeur : qui évalue ma maison comme elle l'est ?
Le fait que les propriétés soient souvent évaluées différemment dépend aussi dans une large mesure des différents points de vue. Les propriétaires savent exactement combien de travail, de temps et d'amour ils ont mis dans leur maison. Ils estiment souvent la valeur trop élevée. Contrairement aux acheteurs : ils ont tendance à voir le travail qu'il leur reste à faire dans la propriété. Ils sont donc très prudents lorsqu'ils calculent le prix et évaluent souvent le bien trop mal. Il est d'autant plus important de procéder à une évaluation avant d'acheter ou de vendre. La valeur marchande oscille généralement entre les évaluations de l'acheteur et du vendeur et reflète au mieux la valeur réelle de l'immeuble.
