Des prix de l'immobilier élevés et un crédit bon marché, cette combinaison comporte des risques. Afin de pouvoir financer leur propre maison de manière sûre et solide, les acheteurs doivent bien planifier et réagir le plus rapidement possible en cas de goulots d'étranglement financiers : certains rêvent d'un appartement chic au-dessus des toits de la ville, d'autres veulent une maison individuelle classique avec un petit jardin. Aussi différentes que soient les préférences de vie des gens, la plupart d'entre eux poursuivent des objectifs similaires avec l'achat de leurs propres quatre murs : ils veulent y vivre et en même temps prendre des dispositions pour leur vieillesse.
Financement de la construction : tout ce qu’il faut savoir
Il y a trois ans et demi, une évaluation réalisée par un institut de recherche a montré que les propriétaires accumulent près de six fois plus de richesses à l'âge de 60 ans que les personnes vivant dans des logements loués. L'une des principales raisons à cela, outre la propriété du logement, est une discipline accrue en matière d'épargne. Toute personne qui bégaie de sa maison ou de son appartement remboursera son prêt petit à petit et les ménages seront plus stricts : c'est ainsi que vous vous constituez une fortune et que vous pouvez en tirer parti dans votre vieillesse en vivant sans loyer dans vos quatre murs.
L'immobilier peut donc être un élément judicieux de la prévoyance retraite personnelle. Mais il peut aussi devenir une pierre d'achoppement. En particulier lorsque l'économie est paralysée et que la situation du marché du travail se détériore, posséder sa propre propriété peut devenir un véritable problème pour certaines personnes. En raison de la crise financière, beaucoup ont connu des difficultés de paiement. Les récentes années de boom économique ont considérablement allégé la situation. Le nombre de ceux qui s'adressent à leur institution financière pour obtenir de l'aide en cas de difficultés de paiement semble actuellement assez faible.
Actuellement, il est très rare que le financement privé de la construction échoue, et le crédit à la consommation à l'Association des caisses d'épargne bavaroises, par exemple, s'occupe des prêts non performants et souligne également : on sent la bonne économie. Seules quelques personnes ont des problèmes de paiement. Le nombre de saisies a également été sensiblement inférieur. Environ 70 % des biens mis aux enchères sont des maisons individuelles ou mitoyennes et des appartements en copropriété, une maison d'édition d'informations économiques. Derrière ces chiffres se cachent parfois de tristes destins : des gens qui doivent abandonner le rêve d'avoir leurs propres quatre murs.
Remède éprouvé contre les débâcles financières : une bonne planification du financement immobilier
Avant de contracter des prêts bancaires importants, les acheteurs ou les promoteurs doivent mobiliser toutes les réserves financières et vérifier tous les contrats existants. Il s'agit, par exemple, des contrats de société de crédit immobilier, des polices d'assurance vie ou d'autres contrats d'épargne. Il convient de préciser si ces éléments peuvent être judicieusement intégrés au financement.
L'équité est le point d'ancrage de tout prêt hypothécaire, affirme un courtier en prêts hypothécaires résidentiels. Moins il y a de fonds propres, plus le risque est élevé et donc le taux d'intérêt pour le client. L'hypothèque résidentielle est également liée à la planification de sa propre vie. Si un couple veut fonder une famille, il doit tenir compte, lors de l'achat d'une maison, du fait qu'il ne dispose pas toujours de deux revenus complets.
Pour que les propriétaires puissent remplir leurs obligations en cas d'invalidité, ils doivent disposer d'une assurance invalidité professionnelle. En attendant, la directive sur le crédit immobilier résidentiel stipule même que le conseiller et le client doivent jouer certains scénarios. Par exemple, ils devraient discuter de ce qui peut se passer lorsque le taux d'intérêt fixe expire. Une telle discussion peut s'avérer extrêmement importante à une date ultérieure, d'autant plus que les taux d'intérêt peuvent avoir augmenté d'ici là, car les acheteurs et les promoteurs sont actuellement dans une position confortable en ce qui concerne le financement de la construction.
Ils peuvent être obligés d'emprunter beaucoup d'argent pour leur propriété, mais en échange ils obtiennent un capital très bon marché. Les acheteurs et les constructeurs de biens immobiliers utilisent l'argent bon marché, comme le montrent les statistiques. Le montant moyen des prêts au début de cette année était de 239 000 euros. À titre de comparaison, en janvier 2018, il était encore de 209 000 euros. Dans les villes particulièrement chères comme, les nouveaux propriétaires ont besoin de plus d'argent, comme le montre une évaluation des demandes de crédit effectuée par le portail en ligne de l'année précédente.
Le taux d'intérêt pour les prêts d'une durée de dix ans
Compte tenu des faibles chiffres, la charge mensuelle est gérable pour l'instant, même avec des montants de prêt plus élevés. Un exemple illustre les risques de l'argent bon marché. Si une famille achète une maison pour 450 000 euros, elle doit désormais payer près de 15 % de plus dans plusieurs États fédéraux (courtier, droits de mutation, notaire, inscription au registre foncier). Dans tous les cas, ils doivent payer ces coûts supplémentaires avec leurs propres capitaux, ainsi qu'une partie du prix d'achat. Finalement, la famille contracte un prêt de 400.000 Euro d'une durée de dix ans.
Le prêt coûte 1,4 % d'intérêts, la famille en rembourse 2 %. Cela signifie qu'ils paient 3,4 % pour les intérêts et le remboursement. Cela signifie qu'environ 1 130 euros seulement seraient dus par mois. Cela dépend maintenant du sérieux avec lequel les propriétaires immobiliers prennent la réduction de leur montagne de dettes et de l'évolution des taux d'intérêt à long terme. Si la famille ne rembourse que deux pour cent, la dette restante sera toujours de plus de 314 000 euros après dix ans. Cela pourrait ne pas être un problème si les taux d'intérêt devaient rester à ce niveau extrêmement bas.
Que se passerait-il s'ils passaient à 4,5 % ?
Le taux passerait à près de 1 700 euros si la famille maintenait le taux de remboursement à deux pour cent. Les personnes concernées devraient collecter près de 600 euros de plus par mois. Si, au même moment, des investissements dans la maison sont en cours ou si d'autres charges financières surgissent, la situation financière se durcit. À première vue, il semble évident de réduire le taux de remboursement de deux à un pour cent.
Toutefois, cela signifierait que la période de financement serait considérablement plus longue. Si le versement à la banque reste constant au fil des ans, les poids se déplacent : le taux de remboursement augmente tandis que le taux d'intérêt diminue. Si les taux d'intérêt sont très bas, la part de remboursement augmente plus lentement. Cela signifie qu'il faut beaucoup plus de temps pour rembourser. Les taux d'intérêt bas ont donc leurs pièges. Une réduction du taux de rachat ne serait donc pas souhaitable pour la famille. Après tout, l'objectif déclaré devrait être que la propriété soit libre de toute dette jusqu'à la retraite. Ainsi, même s'il est actuellement possible de contracter des prêts plus importants, les acheteurs de biens immobiliers doivent penser à long terme et s'attendre à ce que les conditions initiales changent. Quiconque emprunte une telle somme d'argent devrait avoir réduit considérablement sa montagne de dettes en dix à vingt ans.
Que faire en cas de coups du sort incalculables
Des circonstances comme la maladie, la mort ou le divorce peuvent survenir. Il est donc essentiel de couvrir les risques les plus importants. Si le mariage a été rompu ou si le propriétaire de l'immeuble se rend compte qu'il a pris trop d'engagements financiers, il n'y a qu'une chose à faire : agir le plus rapidement possible. Si vous vous rendez compte que vous ne pouvez plus assurer le service de votre prêt immobilier, vous devez contacter votre banque rapidement.
Les experts conseillent aux personnes concernées de prendre un rendez-vous personnel avec leur conseiller bancaire. Le client peut alors décrire sa situation pour trouver ensemble des solutions. Ainsi, la banque peut fixer le remboursement à zéro pendant une période limitée, tandis que l'emprunteur continue à payer des intérêts. Les versements sont temporairement plus faibles. De cette manière, l'emprunteur est d'abord soulagé financièrement. Parfois, même l'État peut apporter son soutien. Par exemple, non seulement les locataires mais aussi les propriétaires d'un bien immobilier peuvent demander une allocation de logement. Ils reçoivent une subvention dite de charge.
Mais cela ne fonctionne que si les personnes concernées ne dépassent pas certaines limites de revenus. Il est important de clarifier si les problèmes financiers sont temporaires et si le propriétaire peut se libérer du bas niveau monétaire par ses propres efforts. Dans les cas difficiles, les banques contactent également d'autres créanciers pour avoir une vue d'ensemble de la situation financière du débiteur. Certaines personnes ne savent plus avec qui elles ont combien de dettes. Souvent, ces clients n'osent plus vider leur boîte aux lettres.
Les conseils en matière d'endettement : une aide pour reprendre le contrôle de la situation
Si le client ne réagit pas, la banque engage une procédure de relance. Elle écrit à l'emprunteur et fixe des délais. C'est parfois le réveil nécessaire pour les parties concernées. Parfois, cependant, la situation financière est telle que le propriétaire doit vendre ses quatre murs. Après tout, à l'heure actuelle, on peut rapidement trouver des parties intéressées et obtenir de bons prix. En règle générale, les personnes concernées sont plus susceptibles de vendre elles-mêmes le bien dans la situation actuelle du marché.
On parle alors d'une vente à main levée. Environ 50 % des biens immobiliers des emprunteurs qui connaissent des difficultés financières partiront avant une vente forcée. Entre le propriétaire endetté et l'acheteur, un contrat notarié classique est conclu, mais la banque est également à la table des négociations. Si le client ne réagit pas aux rappels et laisse passer les délais sans réagir, une procédure de relance judiciaire est engagée. Elle est suivie d'une vente de forclusion, qui peut durer des années et se terminer par une vente aux enchères. Ce qui ne signifie pas pour autant que la propriété est vendue sous le marteau à un prix d'aubaine. Dans les agglomérations et les petits centres recherchés, on obtient actuellement de bons prix.
Toutefois, les propriétaires devraient de toute façon planifier le financement de leur construction de manière à ce que ce scénario ne se produise jamais.
Les différences entre les prêts
Prêts de rente : ce prêt classique est généralement l'élément le plus important d'un financement immobilier. Il s'agit d'un prêt immobilier avec des versements constants d'intérêts et de remboursement. Les durées habituelles se situent entre cinq et vingt ans. Pendant la durée du contrat, l'emprunteur n'a pas à s'inquiéter d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt. De nombreux prêteurs autorisent un remboursement spécial de cinq à dix pour cent du montant net du prêt par an, sans frais supplémentaires. Cela permet une certaine flexibilité.
Prêt à remboursement intégral : cette option convient aux acheteurs ou promoteurs particulièrement ambitieux. Avec un prêt à remboursement intégral, le client rembourse la totalité de l'argent avant la fin du terme. D'une part, un objectif ambitieux, d'autre part, cela crée de la sécurité. Quiconque utilise un tel prêt n'a pas à se soucier du financement ultérieur. En contrepartie, les emprunteurs doivent généralement payer des remboursements élevés et des mensualités et renoncer à la flexibilité. En contrepartie, le taux d'intérêt est légèrement inférieur au taux du marché.
Prêt de cap : il ne pourrait guère être plus flexible. Ce type de prêt s'ajuste au niveau du taux d'intérêt en vigueur tous les deux ou trois mois. En outre, un emprunteur peut effectuer des remboursements spéciaux de n'importe quel montant. Grâce à ce plafond, les taux d'intérêt ne peuvent pas augmenter de façon incommensurable. Toutefois, les parties intéressées doivent savoir que cette garantie coûte à son tour des primes d'intérêt.
Prêts combinés : une partie du prêt est liée à un taux d'intérêt fixe sur le long terme, le reste est financé par un prêt variable. Dans ce dernier cas, le taux d'intérêt est basé sur l'Euribor à trois mois. Mais attention ! Ces prêts ne doivent pas être confondus avec les prêts combinés des sociétés de construction. Il s'agit d'un contrat d'épargne-logement et d'un prêt sans remboursement. Le client économise le contrat d'épargne-logement, dont il peut rembourser le prêt des années plus tard, lorsque le contrat d'épargne-logement est prêt à être attribué.
Prêt de la KfW : l'État soutient le financement de l'immobilier ainsi que les mesures de modernisation et d'économie d'énergie par l'intermédiaire de la banque KfW. Les consommateurs ne reçoivent pas les prêts à faible taux d'intérêt directement de la KfW, mais par l'intermédiaire de leur banque. La période d'intérêt fixe est généralement de dix ans, après quoi le propriétaire doit obtenir un prêt complémentaire aux taux du marché.
Prêts à terme : avec cette offre, les banques s'adressent aux propriétaires qui auront besoin d'un financement complémentaire dans un avenir prévisible et qui s'attendent à une hausse des taux d'intérêt. Le client signe le contrat immédiatement, mais n'appelle l'argent que plus tard. Dans certains cas, le délai d'exécution peut même aller jusqu'à 66 mois. Pendant cette période, appelée période de report, il n'y a généralement pas d'intérêts de crédit ou de provision.
