Investir en masse dans l'immobilier : Les investisseurs particuliers financent les grands projets
Grâce au Crowdinvesting, les investisseurs particuliers peuvent participer à de grands projets immobiliers, qu'il s'agisse de nouvelles constructions, de transformations ou de rénovations de base.
L'entrée est possible avec quelques centaines d'euros seulement, et des taux d'intérêt attractifs sont offerts.
Mais cet accord n'est pas sans risque.
Nous vous présentons dans cet article une introduction à l'investissement des foules dans l'immobilier.
L'investissement de masse dans l'immobilier est une nouvelle forme d'investissement.
Celui qui veut investir dans l'immobilier ne doit pas nécessairement être un grand entrepreneur, c'est la promesse de Crowdinvesting.
Grâce à des plateformes en ligne, même les consommateurs moyens d'essence dont le montant est égal ou supérieur à 100 euros peuvent participer à des projets immobiliers.
Par exemple, la construction de 20 nouveaux condominiums comprenant une place de parking ou la rénovation d'une maison de retraite.
Des taux d'intérêt d'environ 4 à 8 % sur des durées relativement courtes sont intéressants.
Mais, l'investissement est généralement réalisé au moyen d'un prêt subordonné. Cela signifie un certain risque pour l'investisseur.
Quelle est la différence entre le crowd investing et le crowdfunding ?
Les deux termes sont souvent utilisés plus ou moins comme synonymes.
À première vue, la procédure est similaire.
Avec l'investissement de la foule comme le financement de la foule, de nombreux partisans versent de petites sommes d'argent pour rendre un projet possible.
En revanche, dans le cas du crowdfunding, les montants s'apparentent davantage à des dons, par exemple pour des projets sociaux ou artistiques.
Dans l'investissement de masse, en revanche, l'accent est mis sur le financement et le retour sur investissement.
Comment fonctionne l'investissement collectif dans l'immobilier
Au début, il y a le projet de construction. Les fondateurs dans ce cas, des promoteurs immobiliers ou d'autres promoteurs de projets fournissent à une plateforme d'investissement de foule des informations sur leur projet de construction.
Il peut s'agir de différents projets : "Par exemple, dans les domaines des soins infirmiers, du logement, du logement étudiant et du commerce ou même de projets du secteur hôtelier", explique Volker Wohlfarth, directeur général de la Crowdinvesting Platform Zinsbaustein.
La plateforme Crowdinvesting est en train d'examiner ce projet.
Chaque prestataire a sa propre approche, c'est pourquoi les contrôles sont d'intensité variable. Si le résultat est positif, la plateforme Crowdinvesting présente le projet sur son site.
Dans la plupart des cas, ils fournissent une évaluation des opportunités/risques et offrent un service d'information.
L'investisseur entre alors en jeu !
Il peut sélectionner un objet prometteur sur la plateforme et y participer pendant une période de temps déterminée (période de financement).
L'investissement prend généralement la forme d'un prêt subordonné.
Cela signifie que si le promoteur du projet fait faillite, tous les autres créanciers de premier rang, comme la banque, sont payés en premier.
Dans le cas idéal, cependant, le projet est couronné de succès.
Dans ce cas, le prêt est soumis à des intérêts et, après une courte période, l'investisseur le récupère.
Les conditions générales en un coup d'œil
Le montant minimum pour les résidents est souvent de 500 euros, certaines plateformes fixent la barre encore plus bas à 250 ou 100 euros.
Le montant maximum pour les investisseurs privés est limité par la loi sur la protection des petits investisseurs.
Ils peuvent investir un maximum de 1 000 euros, ou jusqu'à 10 000 euros s'ils disposent d'un patrimoine suffisant.
Les sociétés telles que GmbH, Ag, SE, UG ou KGaA en sont exclues et peuvent également investir des montants plus élevés.
L'intérêt sur l'investissement est généralement compris entre quatre et huit pour cent.
La plupart des projets ont une durée comprise entre six mois et trois ans.
Si suffisamment d'argent est collecté via la plate-forme avant la date limite, il sera collecté et le projet sera mis en œuvre.
Si l'objectif de financement n'est pas atteint, dans certaines plateformes d'investissement de masse, un partenaire institutionnel ou le développeur de projet lui-même intervient avec les fonds restants afin que le projet puisse encore être réalisé.
La fin du terme coïncide généralement avec la fin du projet.
Ensuite, l'investisseur récupère son argent à condition que le projet soit un succès.
Comment les plateformes d'investissement de masse font-elles leur choix ?
Chaque plate-forme décide elle-même de la manière dont le blé est séparé de l'ivraie. Certaines approches :
Exporo a mis au point un processus de diligence raisonnable, une évaluation des risques qui est effectuée avec soin. "Une équipe de plus de 20 experts immobiliers expérimentés examine chaque projet.
Notre processus de diligence raisonnable vérifie essentiellement les mêmes points de données qu'une banque de financement de la dette", explique Simon Brunke, PDG d'Exporo.
"Cela comprend également un examen de la rentabilité, du financement et de l'environnement du marché. Il est extrêmement important pour nous d'examiner en détail les projets soumis.
De 20 à 25 demandes de projets par semaine, seules une ou deux parviennent sur la plate-forme".
Carl von Stechow, directeur général du Zinsland.
En ce qui concerne le processus de diligence raisonnable du Zinsland, le directeur général Carl von Stechow explique : "tous les paramètres pertinents de l'objet et de l'initiateur sont enregistrés. Du statut de construction et de vente, de la micro et macro localisation, du développeur de projet à l'expérience des personnes impliquées. Si un projet ne répond pas à nos critères, nous le rejetons. Environ 90 % des projets sont rejetés peu après le début de la vérification préalable".
Egalement sur la plateforme d'Engel
Concernant la sélection des projets à Zinsbaustein, le directeur général Wohlfarth explique : "Chaque projet passe par un processus de sélection strict dans lequel tous les documents pertinents sont examinés par des experts.
En outre, chaque projet doit être approuvé par notre comité d'investissement, composé d'experts immobiliers et financiers expérimentés".
Les conditions de base sont un terrain acheté et un permis de construire prévisible ou existant.
Un projet n'est accepté qu'après approbation par ce comité.
Pourquoi les promoteurs de projets collectent-ils de l'argent de cette manière ?
Les banques ne financent jamais à 100 % le montant de la construction. Selon le projet, les promoteurs doivent financer environ 10 à 40 % par des fonds propres. Comme les promoteurs de projets travaillent généralement sur plusieurs projets en même temps, le besoin de fonds propres augmente souvent considérablement. Ils peuvent combler ce déficit de financement avec les capitaux provenant des prêts subordonnés.
En effet, l'argent de la foule, l'essaim d'investisseurs en ligne est ce qu'on appelle le capital mezzanine : un hybride de capitaux propres et de dettes.
Du point de vue de la banque, cela compte comme des fonds propres du promoteur.
Cela signifie que le promoteur peut l'utiliser pour remplacer une partie de son capital et investir davantage.
Critique : Le prêt subordonné implique un risque et ne fournit pas de partage direct des bénéfices
En effet, les investissements des foules dans l'immobilier se font par le biais de dettes subordonnées et ils comportent des risques
Les prêts subordonnés de la foule sont avantageux pour le développeur de projet, ils lui donnent une plus grande liberté financière.
Le côté ombrageux frappe l'investisseur de la foule. Pour cette raison, ces prêts ne sont pas garantis.
Si le promoteur fait faillite, la banque est d'abord payée, puis les autres créanciers.
Les investisseurs doivent donc faire la queue en queue de peloton et sont menacés de défaillance totale. C'est le risque dont les plateformes sont généralement conscientes.
Peter Mattil, avocat spécialisé en droit bancaire et en droit des marchés de capitaux à Munich.
Cependant, il n'y a pas d'alternative au prêt : "la raison en est la loi sur la protection des petits investisseurs, qui n'autorise que les prêts subordonnés et participatifs dans le cadre de l'investissement de masse", explique Peter Mattil, spécialiste du droit bancaire et du marché des capitaux et expert juridique. Les prêts participatifs sont de nature similaire aux prêts subordonnés, mais un taux d'intérêt variable peut être convenu, par exemple sous la forme d'une participation aux bénéfices.
Il critique : "Je n'aime pas le fait que seules ces formes d'investissement soient possibles, et pas d'autres, par exemple, les droits de participation aux bénéfices ou la copropriété. Cela signifie qu'il n'y a pas de partage des bénéfices pour la foule", explique l'expert juridique.
Une autre critique fréquente est que les taux d'intérêt sont trop bas pour compenser le risque de manière adéquate.
Le professeur Steffen Sebastian, de la chaire de financement immobilier de l'Institut d'économie immobilière de l'université de Ratisbonne (IREBS), déclare : "Dans le cadre de l'investissement collectif, les taux d'intérêt sont attirés par cinq pour cent, mais pour leur risque, les investisseurs devraient en fait recevoir un rendement de 15 à 20 pour cent.
Selon lui, l'investissement massif dans l'immobilier ne convient en fait qu'aux investisseurs professionnels, et non aux petits et micro investisseurs.
L'expert juridique Mattil pèse le pour et le contre : "D'après ce que vous voyez et entendez, l'investissement de la foule est bien sûr une histoire qui a du sens.
À ma connaissance, il n'y a pas eu autant de défaillances jusqu'à présent".
Liste de contrôle : Investir dans l'immobilier
Steffen Sebastian, professeur de finance immobilière à l'Institut d'économie immobilière de l'Université de Ratisbonne (IREBS).
Une certitude à 100 % pour les investisseurs de masse n'est pas possible.
"Avec une vérification complète, un professionnel serait employé à plein temps pendant une semaine", explique le Dr Sebastian.
Il conseille donc : "Les investisseurs ne peuvent vérifier que les auditeurs, c'est-à-dire la plate-forme. Ils doivent avant tout veiller à ce que le taux d'intérêt soit si possible adapté au risque. Si le fournisseur est orienté vers le risque dans les projets".
Quelques conseils qui aident :
Vérifier la plate-forme
- L'opérateur de la plate-forme est-il basé en Allemagne ? En cas de problèmes, il vaut mieux utiliser le même système juridique.
- Combien de projets ont déjà été proposés via la plate-forme, combien de prêts ont déjà été entièrement remboursés ?
- Y a-t-il eu jusqu'à présent des projets pour lesquels l'objectif de financement n'a pas été atteint ?
- Les investisseurs ont-ils jusqu'à présent perdu de l'argent avec une offre de crowdinvestissement ?
- L'équipe de la plate-forme a-t-elle une connaissance approfondie du secteur immobilier ?
- Le revenu d'intérêt cumulé est-il supérieur à la commission que la plate-forme d'investissement de la foule perçoit pour le courtage ? Cela devrait être le cas, car l'investisseur supporte également le risque. "Normalement, cela est indiqué dans la fiche d'information sur la propriété, sinon les investisseurs devraient se renseigner", conseille l'expert juridique Mattil.
Vérifier les conditions
- Le taux d'intérêt est-il adapté au risque ?
- Quand les intérêts seront-ils payés ? S'ils ne sont pas payés avant l'échéance finale, cela augmente le risque de l'investisseur, car ce n'est que le jour du remboursement que l'investisseur sait avec certitude s'il les recevra ou non.
- Existe-t-il des documents significatifs ? Cela comprend des informations sur le lieu, les partenaires du projet et la structure de financement. Les opportunités et les risques du projet doivent également être présentés en détail.
- Les ventes ou les revenus locatifs visés sont-ils réalistes ?
- Pour les nouveaux projets de construction : Le terrain a-t-il déjà été acheté ? Un permis de construire est-il disponible ? Le financement est-il déjà assuré ?
- La vente anticipée d'appartements est-elle absolument nécessaire pour la réalisation ? Le financement global dépendrait ainsi de la réussite de la vente anticipée.
- Le déblocage des fonds n'a-t-il lieu qu'après que le seuil de financement a été atteint ? Cela signifie que le développeur de projet ne reçoit l'argent que lorsque son contrat de prêt est également conclu.
- L'emprunteur retient-il la retenue à la source finale et la verse-t-il au bureau des impôts ? Les revenus du capital sont imposés à un taux forfaitaire de 25 %. Si l'emprunteur ne paie pas cet impôt, l'investisseur doit déclarer les intérêts sur sa déclaration de revenus et a une dépense supplémentaire.
Vérifier le développeur du projet
- Le promoteur du projet est-il manifestement actif sur le marché immobilier ?
- Combien de projets immobiliers le promoteur a-t-il déjà réalisés avec succès ?
- Quelle est la cote de crédit du développeur de projet ? S'il existe une notation Creditreform pour l'entreprise, celle-ci peut être utile pour évaluer sa solvabilité.
- Quel est le rapport entre la dette et les capitaux propres ? Plus le taux d'endettement est élevé, plus il est probable que des coûts de construction imprévus, par exemple, compromettent le projet.
Les titres au banc d'essai
Si le promoteur du projet fait faillite, une limite est franchie - et dans de nombreux cas, l'argent est tout simplement perdu.
Même si de nombreuses plateformes d'investissement de foule font de la publicité avec des titres.
Certains promoteurs de projets font de la publicité avec une affectation des bénéfices : Cela signifie que le promoteur du projet doit d'abord rembourser ses investisseurs avant de pouvoir s'approprier les bénéfices.
Il ne s'agit pas d'une véritable sécurité, s'il glisse vers l'insolvabilité, l'investisseur est toujours menacé de perte totale.
Selon la situation, une garantie personnelle du développeur de projet peut également être offerte.
Cela signifie qu'en cas d'insolvabilité, il est responsable de la perte de l'investisseur de masse.
"S'agit-il d'une sécurité ? Je suis sceptique à ce sujet", déclare l'expert juridique Mattil.
Si la garantie ne provient pas d'une banque, ce n'est pas vraiment une garantie. "C'est plutôt une petite sécurité ou quelque chose comme ça."
Les inscriptions au registre foncier sont également proposées de manière sporadique.
Par exemple, en faisant inscrire un syndic au registre foncier d'un bien immobilier avec priorité et possibilité de le réaliser en cas d'insolvabilité.
Cela lui permet de satisfaire les demandes des investisseurs de la foule.
Cette variante propose par exemple ReaCapital.
Mais dans ce cas, plusieurs projets sont garantis sur le même bien, si plusieurs échouent, la garantie vaut proportionnellement moins.
Une autre possibilité est offerte par Engel
Investir dans l'immobilier
L'investissement de l'argent par le biais de l'investissement de masse doit être bien réfléchi. Un aperçu des points pour et contre est fourni.
Rendements élevés, de l'ordre de 4 à 8 % objet d'investissement concret, contrairement aux fonds immobiliers, par exemple courtes durées d'environ un à trois ans, un montant minimum faible, un risque de perte totale en raison de l'insolvabilité du développeur du projet.
Mais aussi, pas de participation aux bénéfices, pas de droit de regard sur la question, pas d'option de résiliation anticipée sur la durée du contrat et faible valeur d'expérience, car il s'agit d'une catégorie d'actifs relativement nouvelle
"Ceux qui investissent devraient toujours tenir compte de la perte totale", prévient le Dr Sebastian.
Cependant, il conseille à ceux qui n'ont pas peur du risque : "Les investisseurs ne devraient pas investir plus de cinq pour cent de leurs actifs. Ils doivent également se diversifier le plus largement possible, entre différents fournisseurs et propriétés".
Lors du choix d'un bien immobilier, le professeur chargé du financement immobilier conseille plutôt des propriétés résidentielles dans des endroits qui ne posent pas de problèmes.
Des villes avec un afflux de personnes, afin que les ventes soient également garanties pendant la durée du projet.
Étant donné que l'investissement de masse n'est qu'une des nombreuses formes d'investissement, les investisseurs de détail doivent obtenir à l'avance des informations détaillées sur la forme qui leur convient.
Les conseils d'un expert financier peuvent être utiles à cet égard.
