Une alternative intéressante pour ceux qui cherchent une maison ou qui veulent ouvrir une usine de production est d'acheter un terrain où ils peuvent construire. Cette possibilité dépend de l'utilisation prévue du terrain dans le plan directeur de la municipalité où se trouve la zone en question. L'achat de terrains à bâtir suit donc des règles précises qu'il est important de connaître. La nouvelle législation (loi Bersani-Visco) a défini qu'un terrain est considéré comme constructible lorsqu'il est expressément établi par l'instrument général d'urbanisme adopté par la municipalité, indépendamment de l'approbation de la Région et de l'adoption des instruments d'application.
Bien entendu, le processus d'achat est ainsi considérablement allongé, puisque de l'achat du terrain à l'achèvement de la propriété peut prendre beaucoup de temps et qu'il y a de nombreux détails à prendre en compte pour éviter de commettre des erreurs, même assez graves.
Avant d'acheter un terrain à bâtir, il est important de faire une évaluation.
Localisation du terrain
La valeur d'un terrain à bâtir dépend beaucoup de son emplacement : s'il est situé à proximité de services essentiels tels que des banques, des supermarchés, des écoles, des arrêts de transports publics, un terrain à bâtir prend de la valeur. À l'inverse, si elle est située dans une zone isolée, elle aura une valeur beaucoup plus faible car elle est difficile d'accès et nécessitera une utilisation constante de la voiture. Il est également important de savoir que les terrains avec un sol mou et en pente sont plus chers car le volume de construction du bâtiment peut être mieux réparti. L'emplacement a donc un impact significatif sur le coût d'un terrain à bâtir par mètre carré.
Exigences relatives aux terrains à bâtir à vendre
Pour être inclus parmi les terrains à bâtir à vendre, un terrain doit d'abord être considéré comme constructible par le plan municipal d'intervention, qui définit la destination urbaine des zones et permet d'établir la quantité et la qualité des constructions. En outre, le terrain doit répondre à certaines exigences liées à l'urbanisation : il doit être connecté au réseau technologique (électricité, gaz, eau, égouts) et traversé par des routes pour être accessible. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'acheteur devra le faire ou veiller à ce que le vendeur le fasse.
En outre, avant de procéder à l'achat, il est bon de s'informer sur la destination urbaine des zones environnantes, afin de savoir avec certitude si d'autres bâtiments seront construits autour ou si la zone restera vide et, par conséquent, calme.
Avant d'acheter un terrain à bâtir, la qualité du terrain doit également être soigneusement évaluée afin de pouvoir construire les niveaux souterrains éventuels et pour la stabilité future de la construction.
Indices de constructibilité du terrain
La construction d'un terrain varie en fonction de son emplacement et suit des règles précises qui, comme nous l'avons vu, sont définies par chaque municipalité. Les surfaces constructibles en zone urbaine sont soumises à des indices de construction qui, basés sur la surface du terrain, permettent d'obtenir le volume que l'on peut obtenir de la construction. Ensuite, il y a les règlements d'urbanisme qui imposent des limitations spécifiques en matière de conception et de construction, qui doivent être soigneusement respectées pour éviter de subir des pénalités.
Prix d'un terrain à bâtir
La valeur d'un terrain à bâtir est établie en euros par mètre cube (mètres cubes pouvant être obtenus). Si le prix est lié à la surface, il faut tenir compte du type de surface considéré par le vendeur (bénéfice de construction, terrain, terrain). Le traitement fiscal pour l'achat d'un terrain à bâtir change selon le vendeur : si le vendeur est un particulier, la vente ne sera pas soumise à la TVA mais à la taxe d'enregistrement au taux de 12 el prix de vente, à laquelle il faut ajouter l'impôt hypothécaire et cadastral de 50 euros chacun. Si, en revanche, le vendeur est une entreprise, et qu'il est donc assujetti à la TVA, il devra payer une TVA de 22 % sur le prix de vente, en plus de la taxe d'enregistrement, de la taxe cadastrale et de la taxe hypothécaire de 200 euros chacune. Cependant, si la société qui possède le terrain construit également la propriété, la TVA sera réduite à 4 % (s'il s'agit de la première maison), ce qui représente une économie considérable !
Le prix est également affecté par la localisation (proximité ou non du centre, zone résidentielle ou isolée), le degré d'urbanisation (qui, comme nous l'avons vu, concerne la présence de connexions aux réseaux d'eau et d'énergie, et l'existence de routes et de parkings), ainsi que les contraintes de la zone spécifique.
Un autre aspect à garder à l'esprit lors de l'achat d'un terrain à bâtir est la planification et la conception correctes du terrain. En effet, si vous ne faites pas appel à des designers sérieux et qualifiés, le budget pour les travaux peut augmenter considérablement. Le coût d'achat d'un terrain à bâtir peut donc être assez élevé si certaines précautions ne sont pas prises.
Gain en capital
Lors de l'achat d'un terrain à bâtir, vous pouvez rencontrer une plus-value : il s'agit d'une différence entre la valeur de la vente du terrain et la valeur initiale de l'achat. Cela se produit, par exemple, lorsqu'une terre agricole devient constructible. Dans ce cas, le changement de catégorie augmente considérablement le prix du terrain. Pour éviter cela, le terrain peut être évalué avant son achat. Ainsi, le propriétaire est responsable du changement de catégorie au lieu du client final. En outre, il est essentiel de faire effectuer une évaluation sous serment par des experts en la matière (géomètres, ingénieurs ou autres professionnels agréés) pour établir la nouvelle valeur du terrain.
Pour économiser sur le prix d'achat et éviter de devoir payer pour l'expertise d'un professionnel, il existe une méthode d'achat alternative intéressante à explorer.
Vente aux enchères de terrains à bâtir
Les terrains à bâtir mis aux enchères offrent un maximum d'économies et vous permettent de faire un investissement très rentable. Ces appels d'offres concernent en fait des lots qui proviennent de procédures d'exécution ou de faillite et qui sont revendus à des prix inférieurs à ceux du marché. Ces ventes sont spécialement organisées par les tribunaux dans le but de satisfaire les créanciers, c'est pourquoi les prix sont très pratiques. Pour les acheteurs, tout cela se traduit par de grandes économies, et il faut également noter que les frais de notaire peuvent être évités car l'achat aux enchères ne nécessite pas d'acte notarié !
L'achat de terrains à bâtir aux enchères est sûr car la valeur de chaque lot est correctement établie avant l'organisation de la vente aux enchères. Ainsi, l'acheteur peut connaître la valeur réelle du bien et faire un achat en connaissance de cause.
Participer à un concours est simple car, de plus en plus souvent, les enchères se déroulent en mode télématique. Grâce aux enchères en ligne, vous pouvez enchérir à distance, dans le confort et la sécurité. Il vous suffit de vous inscrire sur l'un des portails spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières et de soumettre votre offre, pour conclure la transaction dans un délai très court.
