L’immobilier comme investissement en capital – les rendements diminuent à nouveau

Publié le : 09 juin 20215 mins de lecture

Les rendements de l’immobilier ont baissé cette année par rapport à l’année précédente dans de nombreuses grandes villes allemandes. Les rendements les plus élevés se trouvent encore en Allemagne de l’Est et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, surtout à Duisburg avec 7,0 % et à Chemnitz avec 6,9 %. En revanche, les rendements sont actuellement les plus faibles dans le sud et le nord. Les rendements sont particulièrement faibles à Rostock (2,8 %) et diminuent lentement dans les villes allemandes. Ces dernières années, de nombreux consommateurs ont décidé d’investir dans l’immobilier parce que les rendements étaient nettement plus élevés que ceux d’autres investissements en capital. Toutefois, le risque lié à l’investissement dans l’immobilier est également beaucoup plus élevé. En outre, les rendements sont maintenant en baisse dans de nombreuses villes allemandes. Chemnitz a connu les baisses les plus importantes, où les rendements sont passés de 8,2 à 6,9 %.  Mais ils ont aussi fortement diminué à Halle an der Saale : de 6,6 % à 5,6 %. Cela est principalement dû au fait que les prix d’achat augmentent, mais que les loyers n’ont pas encore augmenté de manière similaire. En conséquence, les acheteurs de biens immobiliers à Halle, par exemple, paient aujourd’hui en moyenne 200 euros de plus par mètre carré que l’année dernière. Cependant, les loyers sont restés les mêmes. C’est le résultat d’une analyse du marché immobilier actuel, pour laquelle les rendements bruts des copropriétés dans 40 grandes villes allemandes ont été déterminés. Pour le calcul des prix d’achat et de location, 641 200 appartements en copropriété et en location ont été utilisés, seules les offres ayant connu une demande accrue étant prises en compte. Les prix de location se réfèrent à la médiane des loyers froids nets obtenus des nouvelles locations.

À Francfort, le marché immobilier continue de se resserrer, tandis qu’il se détend à Zurich

Les rendements toujours élevés à l’Est et à l’Ouest

Même si les rendements ont également baissé à l’Est et à l’Ouest, ils restent relativement élevés ici en particulier. Duisburg, par exemple, occupe la première place avec un rendement brut actuel de 7%. Chemnitz arrive en deuxième position avec 6,9 % malgré une forte baisse, suivi de près par Wuppertal avec 6,7 %. À Mönchengladbach et Magdebourg, les acheteurs de biens immobiliers peuvent également obtenir des rendements supérieurs à 6 %. Néanmoins, la prudence est de mise lors de l’achat d’un bien immobilier, car des rendements bruts élevés ne signifient pas nécessairement que l’investissement en vaut la peine.

La ville de Chemnitz: une bonne illustration 

Ici, le rendement brut est élevé en raison des prix d’achat bas et des loyers relativement chers, mais Chemnitz est également l’une des villes d’Allemagne où le taux d’inoccupation est le plus élevé. Le risque de perte de revenus locatifs est donc proportionnellement élevé. Seuls les investisseurs expérimentés ayant une connaissance approfondie du marché local devraient envisager d’acheter une propriété dans les villes où les rendements et les taux de vacance sont élevés Les rendements ont tendance à être faibles dans le sud et le nord Il existe également des villes dans l’est qui n’offrent pas des rendements aussi élevés: C’est le cas de Rostock, par exemple.

La ville est actuellement en queue de peloton au niveau national étant donné que le rendement n’y est actuellement qu’à 2,8 %.

La raison réside dans les prix d’achat qui sont élevés en raison des nombreuses nouvelles constructions dans les régions touristiques, alors que les loyers sont bas.

Des rendements tout aussi faibles sont actuellement constatés principalement dans les villes étudiantes et les zones métropolitaines du sud et du nord de l’Allemagne. Le rendement brut à Berlin et Francfort, par exemple, est de 3,6 %, à Hambourg de 3,3 %, à Ratisbonne de 3,2 % et à Munich de 3,1 % seulement. Cela s’explique par les prix d’achat de l’immobilier, qui sont si élevés dans ces zones métropolitaines que les coûts ne peuvent être récupérés que par des revenus locatifs à très long terme. Pour les investisseurs privés, il n’est logique d’investir dans l’immobilier dans ces villes que s’ils ne cherchent pas exclusivement à faire des bénéfices, mais préfèrent utiliser eux-mêmes l’appartement à l’avenir ou le mettre à la disposition de leurs enfants.

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