Toute personne ayant une maison à vendre aujourd'hui trouvera une forte demande sur le marché immobilier actuel en Allemagne. Mais les frais de courtage sont élevés, c'est pourquoi de nombreux vendeurs ne font pas appel à un intermédiaire professionnel. La plupart des vendeurs de biens immobiliers agissent donc de privé à privé.
Héritage ou divorce : où en est la maison ?
Les héritages, les divorces et la mobilité professionnelle sont les moteurs de la vente de biens immobiliers privés. Depuis quelques années, en raison de l'évolution démographique, de plus en plus de personnes en Allemagne, en Autriche et en Suisse profitent des avantages de l'héritage, souvent dans l'immobilier. De même, avec un taux de divorce de près de 50 % dans les régions métropolitaines, la probabilité individuelle de vendre une propriété en raison d'une séparation est élevée. Enfin, la mobilité professionnelle requise joue aujourd'hui un rôle très important dans la vente de maisons. La tendance est légèrement à la baisse, et pourtant il faut noter que plus de la moitié des fiers propriétaires ne laissent pas la vente leur échapper.
Quelles sont les raisons ?
L'agent immobilier exige des frais de courtage élevés. Ces frais de courtage peuvent être exigés par le vendeur et l'acheteur. À cet égard, de nombreux propriétaires se demandent actuellement s'ils ne devraient pas économiser les frais de courtage élevés et, en outre, peuvent rendre le prix plus attrayant pour l'acheteur potentiel en plaçant eux-mêmes leur maison avec une annonce dans un bon portail immobilier. Toutefois, ce simple calcul a aussi ses inconvénients, car de nombreux agents immobiliers proposent des services professionnels qui justifient les frais de courtage et soulagent le vendeur.
Les avantages et les inconvénients de la vente d'un bien immobilier, en évaluant correctement le marché et la valeur de vente d'un bien immobilier sur la base de tableaux courants, en concevant une publicité professionnelle, en offrant un bon soutien au vendeur et en assurant le bon déroulement des rendez-vous de visite. À cet égard, certains propriétaires sont prêts à payer le tribunal de courtage pour ce service car il leur évite certains soucis. Néanmoins, plus de la moitié des vendeurs de maisons sont contre le recours à un agent immobilier professionnel, mais vendre une propriété "par soi-même" n'est pas toujours facile, surtout pour les personnes inexpérimentées.
La vente d'un bien immobilier à titre privé
L'un des problèmes liés à la vente d'un bien immobilier à titre privé commence par l'estimation de la valeur marchande de la maison. En effet, la plupart des vendeurs privés ont tendance, de l'avis des experts, à fixer le prix de leur maison à un niveau beaucoup trop élevé. Il y a des raisons essentiellement sentimentales à cela, les gens ont vécu dans la maison et en gardent de bons souvenirs. Mais ces aspects émotionnels ne comptent pas dans le calcul de la valeur marchande réelle d'un bien sur le marché. En cas de divorce, il arrive souvent que les deux conjoints séparés aient des idées différentes sur la valeur marchande de la maison de leurs rêves, et même ces différences sont longues et coûteuses.
La deuxième étape, souvent problématique, de la vente d'un bien immobilier à un particulier est le manque d'expérience. Ironiquement parlant, on n'a généralement qu'une seule fois le domicile parental. Un appartement sur deux à Potsdam n'est plus soumis à une clause de maintien du prix de la location.
Résumé
C'est une tendance en Allemagne, en Autriche et en Suisse : plus de la moitié des personnes qui veulent vendre leur maison agissent de particulier à particulier. Raison : les frais de courtage élevés, mais les courtiers apportent aussi des avantages.
Estimez la valeur de votre bien : une vraie stratégie de vente
Élément incontournable de la mise en vente de votre bien, l’estimation constitue l’une des étapes phares de votre projet. Quelle est la valeur de votre de appartement ? Combien vaut la maison ? À quel prix devez-vous vendre votre bien immobilier ? À ces questions il convient d’y répondre de manière toute relative. En effet, si pour un particulier la valeur de son propre bien peut aller de soi, il n’en est moins sûr de sa valeur réelle.
Explications : de très nombreux critères s’inscrivent dans l’équation qui vise à déterminer la valeur d’un bien immobilier, à commencer par ses atouts : luminosité, situation géographique, exposition, vis-à-vis, agencement, etc. Il est aussi bon de déterminer la consommation en énergie de votre logement, élément qui peut freiner la vente ou conduire à des négociations à la baisse de la valeur de votre bien si ce dernier est trop friand d’énergie. Il sera donc opportun de réaliser les diagnostics immobiliers de manière concomitante à l’estimation de votre bien immobilier. En effet, il sera difficile de donner une estimation immobilière définitive d’un appartement sans connaître le métrage.
À l’inverse, si vous savez que des infrastructures sont amenées à être créées dans un avenir proche à proximité de votre bien (un arrêt de métro à 500 mètres du bien par exemple), alors révisez votre estimation à la hausse. Si vous n’êtes certains de rien et que vous souhaitez éviter la déconvenue qui pourrait résulter d’une non-vente ou de négociations à répétition avec des particuliers, faites estimer votre bien par un professionnel qui saura déterminer la juste valeur de ce dernier. Il conviendra de définir le prix net vendeur et le prix FAI, avec une réelle stratégie de vente.
L’estimation d’un bien nécessite donc des connaissances pointues en matière d’immobilier, c’est pourquoi il vous est donc conseillé de réaliser votre estimation par un professionnel, qui peut prendre la forme d’une agence immobilière ou bien un notaire.
Procurez-vous les documents nécessaires à la vente de votre bien
Il convient de se munir d’un certain nombre de documents obligatoires pour mettre en vente son bien. Ils sont un prérequis à la vente et sans eux, aucune transaction ne peut s’effectuer. Voici la liste de documents que vous devez donc être en mesure de fournir : une copie de l’acte de vente (remis lors de l’achat du bien immobilier), aussi appelé titre de propriété, les trois derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires (s’il s’agit d’un logement soumis au régime de la copropriété) ainsi que le règlement de la copropriété, un certificat de non-hypothèque mais également le Dossier du Diagnostic Technique (ou DDT) (performance énergétique du bien, amiante, exposition au plomb, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, miniers et technologiques)
Réalisez les diagnostics obligatoires
Comme indiqué dans le point précédent, la réalisation des diagnostics immobiliers est également un prérequis à la vente de votre appartement ou de votre maison. Sans eux, pas de transaction possible. Cette série de diagnostics se matérialise par le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des études à réaliser dans le cadre de votre vente. Ces diagnostics s’effectuent en fonction de la date à laquelle a été délivré le permis de construire mais aussi en fonction de l’antériorité des installations (électriques et gaz par exemple).
Dans ce DDT, vous intégrerez le diagnostic amiante avant-vente, le diagnostic de performance énergétique (ou DPE, réalisable soi-même et devant être effectué avant la publication de votre annonce), le diagnostic plomb (CREP), le métrage loi Carrez (vous pouvez calculer la surface de votre logement mais cela vous expose à certains risques de litige en cas de mauvaise mesure), le diagnostic termites, l’état des risques et pollution (ERP) ainsi que les diagnostics électricité et gaz. Il vous est tout de même conseillé de tous les réaliser dans le même temps afin d’éviter toute confusion concernant leur validité lors de leur remise le jour du compromis de vente.
Acceptez la meilleure offre d’achat
Une offre d’achat vient de vous être faite ? Ne sautez pas de joie tout de suite, ce point peut se révéler plus complexe que prévu.
À l’issue des visites, il est possible que vous receviez des offres de prix de la part d’acquéreurs supposément intéressés. Certaines se trouveront au-delà du prix initial, d’autres correspondront au prix quand d’autres encore se trouveront au-dessus. Bien entendu, il ne s’agit pas d’aller tête baissée vers la première offre qui vous sera faite. Si votre logement se trouve dans une zone relativement demandée, il vous est plus facile de retenir la meilleure offre, il est vrai. En revanche, si ce dernier se trouve dans une zone peu demandée, alors vous vous exposez à de possibles négociations (à la baisse) avec l’acquéreur.
Dans tous les cas, si vous avez choisi de vendre votre logement par vous-même, ne vous arrêtez pas au prix proposé par les potentiels acquéreurs. Veillez à la manière dont ce dernier financera son achat, autrement dit privilégiez une offre qui peut être réalisée sans crédit ou avec un financement vérifié et validé par un courtier plutôt qu’une autre avec un financement à crédit pour la totalité de la vente sans vérification. Les revenus, les projets de vie, ou encore les métiers des acquéreurs constituent un faisceau d’indices intéressant pour prendre votre décision.
Si vous avez choisi le recours à un intermédiaire, alors ce dernier vous aidera à choisir la meilleure option non seulement sur la base de ces critères mais aussi selon son propre ressenti, puisque l’agent immobilier aura eu tout le loisir de rencontrer les acquéreurs. Il vous enverra donc l’offre qui sera la plus à même à satisfaire vos besoins en tant que vendeur.
Signez l’acte de vente chez le notaire
Lorsque vous recevez une offre jugée satisfaisante selon vos critères préétablis, alors vous pourrez signer avec l’acquéreur une promesse de vente. Cette promesse de vente reprend les identités et les coordonnées des parties, le descriptif de l’appartement, les conditions de la vente convenue, les réserves ainsi que la date de signature de l’acte de vente. Vous pouvez également si vous le souhaitez, demander un acompte de 10 % du montant de la vente.
Une fois la promesse de vente signée, les deux parties se retrouvent généralement chez un notaire (bien qu’il ne s’agit pas d’une obligation) afin de signer l’acte de vente officiel, aussi appelé l’acte authentique. Ce document a pour but de constater la vente du bien immobilier au sens juridique du terme. Le notaire relis l’acte, le valide et atteste de la remise des clés du bien vendu, à supposer que toutes les réserves éventuelles des deux parties engagées aient été levées. Le notariat a lui aussi su s’adapter aux évolutions technologiques grâce notamment à la mise en place de l’acte authentique électronique qui permet de réaliser des signatures électroniques dans un acte authentique de vente immobilière, ce qui fait gagner du temps.
Sachez, que vous pouvez en tant qu’acheteur, réduire vos frais de notaire via deux méthodes légales simples. Enfin, le paiement du bien immobilier par l’acquéreur vient clore l’acte authentique.
