Ceux qui achètent une maison peuvent choisir de s'adresser à une agence immobilière ou d'acheter la maison à des particuliers. Les règles à suivre dans ce cas sont importantes car les risques de l'achat ne doivent pas être sous-estimés si le vendeur est un particulier. Si vous achetez une maison sans intermédiaire, vous devrez garder à l'esprit certains aspects fondamentaux qui vous permettront d'éviter des erreurs et des problèmes à l'avenir.
Les précaution à prendre avant l’achat
Pour acheter une maison à des particuliers, vous devrez vous occuper vous-même de la négociation, mais vous éviterez de payer des frais d'agence, qui se situent généralement entre 2 et 5 de la valeur de la propriété.
Avec la diffusion d'Internet et la naissance de sites dédiés aux annonces immobilières, la recherche d'une maison est devenue plus facile et plus rapide, même si elle n'est pas sans risque. Beaucoup de patience, donc, et une bonne dose de prudence sont les ingrédients clés pour faire le bon achat. Mais voyons d'abord les informations à demander au propriétaire avant la visite.
Les questions à poser avant de visiter une maison
Avant de voir la maison qui vous intéresse, vous devrez poser une série de questions au téléphone pour savoir si la propriété est en ordre ou présente des anomalies.
Cadastres
Lorsque vous contactez le vendeur pour la première fois, vous devez d'abord lui demander si la propriété est conforme au cadastre : cela signifie que le plan enregistré dans le cadastre doit être identique à la disposition actuelle de la maison.
Si la propriété n'est pas conforme au cadastre, vous ne pourrez pas demander de prêt hypothécaire et vous ne trouverez pas de notaire qui acceptera l'acte.
La difformité peut être curable ou irrémédiable. Dans le premier cas, la déformation résulte d'une simple redistribution des espaces internes (par exemple, une pièce agrandie) : la situation peut être régularisée avec un ski en Sanatoria fait par un géomètre qui paie une petite taxe à la municipalité de la propriété, qui sera supportée par le vendeur. Le géomètre dessine un nouveau plan et le dépose au cadastre en faisant la variation sur la Visura de la propriété.
La déformation incurable, en revanche, est un véritable abus et ne peut être régularisée. De telles propriétés sont à éviter.
Origine de la propriété
Vous devrez demander si le propriétaire actuel a acheté la propriété à la suite d'une vente ou si elle provient d'une succession, si elle a déjà été payée et si la situation est régulière.
Le cas de la donation est plus complexe, car si vous demandez un prêt, les banques refusent souvent de le rembourser, car un héritier éventuel dans les vingt ans suivant la donation pourrait avoir des droits sur le bien donné.
Il est également important de vérifier que la propriété est bien en pleine propriété et qu'il n'y a pas d'acte foncier ou qu'il existe un affranchissement pour la vente sur le marché libre, dont les coûts sont supportés par le vendeur mais qui pourrait allonger considérablement le délai nécessaire à l'établissement de l'acte.
Une fois que vous aurez posé les bonnes questions, vous disposerez de toutes les informations nécessaires pour poursuivre et vous pourrez prendre rendez-vous pour visiter la maison.
Ce qu'il faut vérifier pendant la visite
Lorsque vous visiterez la maison, vous devrez prêter attention à de nombreux aspects et vous faire une idée non seulement de la maison, mais aussi du bâtiment, du quartier dans lequel il se trouve et du voisinage.
Parmi les aspects à évaluer concernant le bien, on peut citer le système électrique (qui doit être conforme ou au moins avoir des boîtes en carton ondulé), les sols (vérifier leur qualité et l'absence de pentes) et la présence de moisissures dans les coins des plafonds ou de fuites d'eau dans les murs (la présence d'humidité pose de nombreux problèmes).
- Vérifiez la luminosité des chambres et, si possible, visitez la maison à différents moments de la journée. Vous devrez évaluer soigneusement l'exposition de la propriété pour vous assurer que vous avez la meilleure lumière aux moments où vous êtes dans la maison.
- Vérifiez les fenêtres, si elles doivent être reconstruites, vous devrez tenir compte du coût, qui peut être déduit jusqu'à 60 sur les règles actuelles.
- Vérifiez le système de chauffage ou la chaudière si le chauffage est autonome : est-il neuf ou doit-il être changé ?
- Prenez en compte le bruit et si des rues très fréquentées se trouvent à proximité : surtout si vous êtes aux étages inférieurs, vous entendrez plus facilement les bruits provenant de la rue.
- Vérifiez l'état actuel du bâtiment : la façade présente-t-elle des fissures visibles ou des travaux de rénovation ont-ils été effectués ? Des rénovations sont-elles nécessaires ?
- Prenez en compte les coûts de rénovation de la propriété ou du bâtiment : ils auront un impact significatif sur le prix d'achat de la maison.
Documents à demander au propriétaire
Si la maison a passé la visite avec succès, vous pouvez passer à l'étape suivante et demander au vendeur privé la documentation de la propriété que vous devrez analyser soigneusement pour vous assurer que tout est en ordre.
Le plan est déposé au cadastre, tandis que le relevé cadastral indique les identifications cadastrales de la propriété, c'est-à-dire la Feuille, la Particule et le Subalterne. Vous pouvez facilement vérifier si les documents fournis par le propriétaire sont à jour en effectuant un relevé cadastral en ligne.
L'acte d'origine du bien vous permettra de savoir si le propriétaire actuel est entré en possession du bien à la suite d'une vente, d'un héritage, d'une donation ou d'une cession d'Ente. Les documents de la maison vous permettent également de savoir si la propriété a un droit de superficie et si elle peut être vendue au prix du marché libre ou si vous avez besoin de l'affranchissement pour la revendre.
Combien négocier sur le prix ?
Avec la crise économique qui a touché le secteur immobilier ces dernières années, la gestion du prix lors de l'achat d'une maison est désormais une pratique établie. En général, les prix de l'immobilier continuent à baisser et nous aurons cette tendance jusqu'en 2020 selon les experts du secteur.
Le prix de base de la négociation peut facilement baisser de 10 à 13 voire 15% pour les propriétés qui sont sur le marché depuis de nombreux mois. Cependant, les banques sont de moins en moins enclines à accorder des prêts hypothécaires, car elles ne fournissent plus de prêts à 100%, et les décisions relatives aux prêts hypothécaires sont prises au siège des banques. C'est pourquoi l'obtention d'un prêt hypothécaire devient de plus en plus difficile.
Toutefois, considérez qu'en achetant auprès d'un particulier, vous pouvez économiser sur les frais de courtage immobilier et ainsi disposer d'une plus grande marge dans la négociation finale.
L'achat aux enchères : une alternative sûre
S'il ne fait aucun doute qu'il est très avantageux d'acheter une maison à des particuliers, il est également vrai que de nombreux aspects sont à prendre en compte et qu'il est souvent impossible de penser à tout. Une alternative valable à l'achat auprès de particuliers consiste à participer à une vente aux enchères immobilières.
Le prix auquel une maison est proposée aux enchères est beaucoup plus bas que le prix du marché, parfois jusqu'à 20 %. En outre, vous n'avez pas à payer les frais de notaire car le transfert de propriété est effectué par décret du juge.
Il existe plusieurs portails spécialisés dans les enchères immobilières télématiques qui offrent la possibilité d'enchérir directement depuis votre PC. Les onglets de propriété contiennent toutes les informations nécessaires pour effectuer un achat en toute sécurité.
