Une plus-value immobilière optimale, comment la réaliser ?

Durant les périodes marquée par un taux d’intérêt bas, l’or en béton devient de plus en plus le centre d’intérêt des investisseurs. Mais quelles sont les possibilités de gagner de l’argent avec l’immobilier ? Outre les biens locatifs, les fonds immobiliers et les avantages fiscaux, par exemple pour les immeubles classés, les investisseurs doivent également garder un œil sur leur propre propriété.

30 000 euros investis et après un an, vous obtenez 30 060 euros: voilà à quoi peut ressembler la situation actuelle si vous placez votre épargne à un taux d’intérêt de 0,2 % sous forme de dépôt à vue ou à terme dans une banque commerciale. La phase de taux d’intérêt bas épuise de nombreux épargnants – et rend les acheteurs de biens immobiliers heureux. Parce que même eux ne paient que des intérêts minimes sur les prêts hypothécaires. C’est une autre raison pour laquelle l’immobilier est devenu un investissement de plus en plus populaire ces dernières années. Il existe de nombreuses façons de gagner de l’argent avec l’immobilier :

Maison familiale et investissement immobilier en un

Les personnes qui achètent une copropriété ou une maison pour elles-mêmes et leur famille pensent généralement moins à gagner de l’argent et plus à la sécurité et à la retraite. Cependant, une réflexion sobre montre qu’à court terme, un bien utilisé par son propriétaire ne génère pas de liquidités, mais à long terme, il permet souvent une augmentation significative des actifs, c’est-à-dire un bon rendement.

Bien que la charge financière mensuelle des acheteurs de logement soit souvent plus élevée que celle des locataires au début. Vous devez d’abord être en mesure de payer l’achat. À long terme, cependant, les loyers augmentent, de sorte qu’après un certain temps, la charge mensuelle pour le locataire peut être plus élevée que pour l’acheteur. Et au plus tard au moment où le bien est payé, l’acheteur ne paie que les frais accessoires et d’entretien, tandis que le locataire doit encore payer le loyer et les frais accessoires. En outre, le propriétaire dispose d’un atout : sa propre propriété, qu’il peut également revendre. Le locataire, en revanche, dispose au mieux de l’épargne et des intérêts qu’il a pu épargner après avoir déduit le loyer et les frais de subsistance de son revenu résiduel.

Exemple de facture : quand la propriété peut être rentable

Dans l’exemple de calcul suivant, nous considérons un appartement à usage personnel pour 300.000 euros. Il est financé par un taux d’intérêt fixe de 15 ans à un taux de deux pour cent, le remboursement initial est de trois pour cent, les frais d’achat accessoires de 30 000 euros sont financés sur fonds propres.

Par rapport au locataire d’un bien comparable, le propriétaire calcule avec des coûts supplémentaires de 150 euros par mois les réserves dont il a besoin pour l’entretien futur ainsi que les coûts supplémentaires qui, dans le cas d’un appartement loué, ne seraient pas supportés par le locataire mais toujours par le propriétaire – par exemple les coûts pour un gestionnaire immobilier.

À titre de comparaison, nous utilisons les coûts d’un locataire qui loue un bien comparable pour 1 150 euros par mois. Le loyer augmente d’un pour cent par an. Les charges imputables n’ont pas été incluses dans le calcul de l’échantillon – car elles sont identiques pour l’acheteur et le locataire. Pendant les 15 années de la première période d’intérêt fixe, l’acheteur dans cet exemple paie mensuellement plus que le locataire.

Autres hypothèses possible. Après l’expiration de la période d’intérêt fixe, le propriétaire doit payer des intérêts nettement plus élevés. Mais comme la dette restante n’est que de 142 700 euros, soit beaucoup moins que le montant initial, cela ne le surcharge pas – il peut même accepter un remboursement encore plus élevé sans que sa charge mensuelle ne soit plus élevée : Avec quatre pour cent d’intérêts et 6,5 pour cent de remboursement, la charge mensuelle s’élève encore à environ 1 400 euros, et le propriétaire est libéré de toute dette après douze ans et un mois supplémentaires. Après un total de 27 ans et un mois, la propriété est donc entièrement remboursée. Pendant ce temps, le rapport de la charge mensuelle bascule également. Environ 21 ans après l’achat, le propriétaire vit moins cher que le locataire.

Améliorer le rendement grâce à la valorisation

De plus, dans l’ensemble, le propriétaire est mieux loti que le locataire : En plus des frais de fonctionnement courants jusqu’au remboursement complet après 27 ans et un mois, il a versé un total de 455 000 euros, dont 406 250 euros à la banque et 48 750 euros pour l’entretien et l’administration. En contrepartie, il est propriétaire d’un bien qui, en supposant une augmentation de la valeur d’un pour cent par an, vaut alors un bon 392 000 euros. Le locataire, en revanche, a payé environ 427 000 euros de loyer hors chauffage pendant cette période et n’a pas de biens immobiliers.

Le locataire aurait eu des frais moins élevés sur une plus longue période et aurait pu investir l’argent économisé avec des intérêts. Mais au total, il ne pourrait accéder aux actifs de l’acheteur que s’il plaçait son argent dans des placements à risque avec des taux d’intérêt plus élevés que d’habitude.

Acheter et louer des biens immobiliers

Toute personne qui veut gagner de l’argent avec un bien immobilier envisage souvent l’achat d’un bien de location. Il existe plusieurs possibilités.

Achat d’une copropriété louée

Si vous ne voulez pas acheter une maison entière tout de suite, vous pouvez acheter une copropriété à louer. Contrairement au cas où vous êtes propriétaire de l’ensemble du bien immobilier, lors de l’achat d’une copropriété, vous faites partie d’une association de copropriétaires et ne pouvez donc pas agir à votre guise. Les travaux de rénovation éventuellement nécessaires doivent généralement être convenus avec l’association des copropriétaires. Les dispositions légales sont complètes.

Toutefois, la copropriété louée présente l’avantage que les investisseurs – contrairement à l’achat d’un immeuble entier, peuvent souvent commencer avec des sommes d’investissement gérables.

Achat d’un immeuble locatif

Les termes couramment utilisés pour les immeubles à appartements loués, tels que “propriété à rendement” ou “immeuble à appartements”, montrent déjà l’intention qui sous-tend l’achat d’un tel bien : gagner de l’argent. Quiconque souhaite acquérir un tel immeuble d’appartements doit cependant garder à l’esprit que, du moins dans les métropoles prospères, il s’agit d’un investissement très élevé, souvent à sept chiffres. C’est pourquoi un calcul particulièrement soigné doit être effectué ici et, compte tenu des prix, qui ont augmenté de manière significative dans certains cas ces dernières années, une évaluation en particulier doit être effectuée.

Acheter et vendre des biens immobiliers

Une stratégie complètement différente de l’achat de biens immobiliers pour générer des revenus locatifs réguliers est le commerce de biens immobiliers. Il s’agit de la différence entre vos propres coûts d’investissement et le produit des ventes ultérieures.

Attention, pièges fiscaux

Cependant, quiconque veut gagner de l’argent avec des biens immobiliers de cette manière doit garder à l’esprit deux pièges fiscaux qui peuvent gâcher le rendement.

La frontière des trois objets

Les autorités fiscales font une distinction entre la gestion de patrimoine privé et l’activité commerciale. Si vous possédez plusieurs propriétés depuis longtemps et que vous les vendez maintenant dans un court laps de temps, vous restructurez votre patrimoine privé. Cependant, quiconque achète ou construit plusieurs propriétés dans un court laps de temps puis les revend à nouveau agit commercialement.

Dans un grand nombre d’arrêts, la Cour fédérale des finances (BFH) a distingué le commerce de l’immobilier commercial de la gestion de fortune privée. Selon ce principe, on considère généralement qu’il y a commerce si quelqu’un vend plus de trois biens immobiliers dans un délai de cinq ans, dans chaque cas à une date plus proche de celle de l’acquisition, de la modernisation ou de la construction (BFH ; GrS 1/93, BStBl II 1995, 617).

Dans des cas particuliers – c’est-à-dire lorsque les autorités fiscales supposent qu’il y a eu un abus de la structuration fiscale, les échanges commerciaux peuvent également être présents pendant moins de trois objets ou une période de plus de cinq ans. Ce serait le cas, par exemple, si une intention claire de commercer est perceptible et que la vente est retardée un peu plus longtemps uniquement pour contourner la limite des trois objets. Mais là aussi, il y a une limite supérieure : s’il y a plus de dix ans entre l’achat et la vente, les autorités fiscales ne supposent pas que la vente est commerciale.

Cependant, comme la limite des trois objets n’est pas une réglementation rigide selon la jurisprudence établie de la BFH, le commerce de biens immobiliers commerciaux n’est pas toujours présent :

La classification en tant qu’agent immobilier commercial peut présenter des inconvénients considérables. D’un autre côté, la taille et le prix des biens immobiliers échangés n’ont pas d’importance. Quiconque fait le commerce de quatre petits appartements au cours de la période de cinq ans est un commerçant. Toute personne qui achète un seul grand immeuble de dix appartements et le revend dans les délais prévus ne fait généralement pas de commerce.

La période de spéculation de dix ans

Mais même ceux qui ne s’occupent pas d’immobilier commercialement peuvent être confrontés à des demandes peu attrayantes de la part des autorités fiscales lorsqu’ils achètent une propriété louée et la revendent rapidement. Pour être plus précis : toute personne qui revend un objet pendant la période de spéculation de dix ans doit payer un impôt sur les bénéfices qu’elle en tire. Soit dit en passant, le bénéfice n’est pas seulement la différence entre les coûts d’acquisition et le produit de la vente. L’amortissement utilisé pendant la période de détention est également pratiquement inversé. Le bénéfice est donc calculé comme suit : Profit = (produit de l’amortissement – frais d’élimination) – (prix d’achat frais accessoires d’achat).

La reprise de l’amortissement peut donc donner lieu à un bénéfice imposable même si le produit de la vente est inférieur au prix d’achat initialement payé.

Diviser l’immeuble d’habitation en copropriété

Ceux qui n’ont pas peur des autorités fiscales et qui voient de bonnes opportunités de profit dans le commerce de l’immobilier peuvent envisager d’acheter un immeuble d’appartements, de le convertir en copropriété et de vendre les différentes unités séparément.

Concrètement : un immeuble d’habitation est inscrit au registre foncier en tant que propriété. Les appartements individuels dans la maison ne peuvent donc pas être vendus. Si cela devait néanmoins se produire, la propriété doit être divisée. Cela se fait par l’établissement d’une propriété résidentielle. À cette fin, une déclaration de division est établie et des registres fonciers résidentiels individuels sont créés. Après l’authentification par un notaire, celles-ci sont inscrites dans le registre foncier. Une fois que cela est fait, les appartements peuvent être vendus individuellement.

Ce concept est basé sur la considération que la somme des ventes individuelles devrait rapporter plus que la vente du bien en une seule fois. Toutefois, si vous voulez gagner de l’argent avec des biens immobiliers de cette manière, vous devez avoir certaines conditions préalables :

Cette procédure exige beaucoup de temps et de travail et comporte également certains risques : Que faire si les appartements individuels ne peuvent être vendus rapidement et non au prix estimé ?

Vente forcée de biens immobiliers

Il y a du profit dans les achats, c’est une vieille sagesse commerciale. Si vous voulez obtenir un bien immobilier à un prix raisonnable, vous devriez jeter un coup d’œil sur les saisies actuelles.

Mais attention : il n’est pas toujours possible de faire des affaires lors de ventes forcées. Et certaines supposées bonnes affaires ne sont pas chères pour une raison.

Augmenter les rendements avec les locations de modernisation

Peu populaire auprès des locataires, mais un instrument permettant aux propriétaires d’un bien locatif d’augmenter le loyer : l’augmentation du loyer de modernisation. Les propriétaires de biens loués peuvent augmenter le loyer grâce à des mesures de modernisation qui augmentent la valeur résidentielle ou permettent de réaliser des économies durables d’énergie et d’eau. Jusqu’à huit pour cent des coûts de modernisation peuvent être affectés au loyer annuel. Ainsi, si vous investissez 20 000 euros dans la modernisation d’un logement, vous pouvez augmenter le loyer de 1 600 euros par an, soit environ 133 euros par mois. D’ailleurs, cela s’applique également si le loyer initial était déjà à la limite supérieure du loyer local comparable. Cependant, il existe des plafonds : Le loyer au mètre carré peut augmenter de trois euros au maximum pour les loyers initiaux supérieurs à sept euros, et de deux euros au maximum pour les loyers initiaux inférieurs.

Les modernisateurs peuvent également être menacés par un piège fiscal dans ce domaine : il est important de savoir si vous rénovez un bien locatif existant ou si vous achetez un bien et commencez rapidement les travaux de modernisation. Les frais engagés dans les trois ans suivant l’achat ne peuvent, dans certaines circonstances, être réclamés à des fins fiscales que très lentement. C’est le cas s’ils dépassent 15 % du coût d’acquisition du bâtiment dans un délai de trois ans, sans compter la valeur proportionnelle du terrain. Dans ce cas, les coûts de modernisation sont inclus dans les coûts d’acquisition. Et ceux-ci ne peuvent être amortis qu’à un taux annuel de 2 ou 2,5 % sur une période de 40 à 50 ans.

Si, en revanche, moins de 15 % des coûts d’acquisition sont investis ou si le bien est détenu depuis plus de trois ans, ces coûts de modernisation peuvent être amortis de manière égale sur une courte période de deux à cinq ans.

Modernisation des biens répertoriés

Quiconque acquiert une propriété placée sous protection monumentale peut bénéficier d’énormes avantages fiscaux, par rapport aux propriétés non classées. Les coûts de rénovation peuvent être déductibles fiscalement avec des taux d’amortissement élevés. Les dispositions suivantes s’appliquent :

À propos : si vous achetez un bien immobilier classé pour votre usage personnel, vous ne pouvez pas demander un amortissement au prorata du prix d’achat, mais vous bénéficiez d’un amortissement de dix ans pour les biens immobiliers classés pour les utilisateurs personnels de neuf pour cent chacun.

Un exemple : une maison classée des années 1930 qui a besoin d’être rénovée coûte 200 000 euros. La valeur du terrain est de 150.000 euros, la valeur résiduelle de la maison délabrée est de 50.000 euros. Cette valeur résiduelle peut être réclamée à des fins fiscales au taux de deux pour cent pendant 50 ans, dans ce cas au taux de 1 000 euros par an.

Le coût de la rénovation s’élève à 500 000 euros. Ils peuvent être amortis à neuf pour cent pendant huit ans – soit 45 000 euros par an – puis pendant quatre ans à sept pour cent chacun (35 000 euros). Le Denkmal-AfA est une possibilité intéressante d’économiser des impôts, en particulier pour les personnes à haut revenu et à taux d’imposition élevé.

Réaménagement des biens immobiliers acheter, réaménager et vendre

Une autre façon de gagner de l’argent avec l’immobilier est d’acheter des propriétés qui ont besoin d’être rénovées afin de les revendre plus tard avec un bénéfice. Cette option est également plus adaptée aux investisseurs expérimentés et là aussi, des pièges fiscaux tels que la règle des trois objets mentionnée ci-dessus menacent.

Gagnez de l’argent avec des fonds immobiliers et autres.

Il n’est pas toujours nécessaire d’investir directement dans l’immobilier pour faire des bénéfices avec de l’or en béton. Les actions ou les fonds immobiliers offrent la possibilité de devenir actionnaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, même avec des sommes relativement faibles. Des plates-formes de crowd-investissement sont également disponibles depuis un certain temps : Là, les particuliers ont la possibilité de préfinancer les projets des promoteurs. Il existe pour cela des taux d’intérêt nettement plus élevés que les taux de crédit habituels des banques, mais il y a aussi un certain risque de défaillance.

Conclusion : le calcul exact est payant

Quiconque veut gagner de l’argent avec des biens immobiliers doit faire des calculs sobres et détaillés et aussi peser les risques tels que les éventuelles vacances. Autre point important : les acheteurs doivent penser au financement à un stade précoce. Car même de petites différences de taux d’intérêt se traduisent par des sommes considérables au fil des ans. Une acquisition immobilière bien pensée, également en ce qui concerne la stratégie de financement, offre une sécurité.