Hôtels : rendements potentiellement élevés, investissements importants

La plus grande richesse de l’Italie est peut-être son patrimoine architectural, paysager et environnemental : d’où son attrait touristique. C’est un secteur qui continue à fonctionner, mais les investissements initiaux sont importants et les évaluations à faire doivent être prudentes. Dans cette phase économique, l’offre sur le marché de l’immobilier hôtelier ne manque pas, non seulement les hôtels mais aussi les fermes, les complexes mixtes, les diverses stations balnéaires, etc. Les raisons pour lesquelles la propriété actuelle opte pour la vente du logement peuvent être différentes et doivent être soigneusement prises en considération par ceux qui pensent pouvoir être l’acheteur.

L’histoire des ventes d’hôtels

Le premier cas de la liste ci-dessus est assez courant. Souvent, un petit hôtel, peut-être familial, voit la propriété choisir de se retirer du secteur, réalisant un bon bénéfice sur la vente d’une structure en pleine activité. Les propriétaires peuvent, en règle générale, se permettre d’attendre la “bonne” offre, c’est-à-dire la plus élevée possible. Il arrive cependant que l’hôtel, normalement non récent, nécessite des travaux considérables, soit pour l’adaptation aux normes, soit parce que des améliorations ou une rénovation complète ne peuvent pas être reportées. Le propriétaire décide de ne pas se lancer dans cet investissement. Dans ce cas, le prix de l’hôtel tel qu’il se présente et se situe peut être intéressant pour l’acheteur potentiel, qui devra prévoir dans son budget des débours importants pour les travaux nécessaires. Ensuite, il y a le cas d’une nouvelle structure qui est immédiatement mise en vente, ou de sociétés qui se spécialisent dans l’achat et la vente de logements. Il s’agit toutefois de circonstances relativement moins courantes.

Tous les propriétaires d’un hôtel ou d’un agritourisme ne réussissent pas à le gérer. Cela peut également se produire indépendamment du potentiel réel de la structure, il peut s’agir d’un échec de la gestion, pas nécessairement du projet hôtelier. Dans ces cas, comme vous le verrez plus loin, il est très probable que le prix baissera, devenant ainsi avantageux pour l’acheteur. Enfin, il y a les “éléphants blancs” ou “cathédrales dans le désert” qui sont des structures construites au mauvais endroit et/ou de la mauvaise manière, ou trop grandes pour l’endroit où elles se trouvent. Un acheteur potentiel doit faire très attention à ne pas acheter, même à un prix d’aubaine, un tel bâtiment s’il a l’intention de le gérer comme un hôtel ou de le revendre comme tel. Toutefois, même ces structures ne doivent pas rester invendues pour toujours. En fait, il y a la possibilité de les reprendre à bon marché, de les rénover et de transformer leur utilisation. De nombreux anciens hôtels situés dans des stations touristiques prestigieuses, qui ne seraient pas bon marché à gérer en tant que logement, ont été transformés en immeubles d’appartements pour être vendus individuellement, en transformant l’immeuble en copropriété, ou pour être loués.

L’analyse des perspectives économiques

Il résulte de tout ce qui précède que toute personne ayant l’intention d’investir dans des hôtels bon marché à vendre doit procéder avec prudence et seulement après avoir analysé avec soin les perspectives économiques réelles de l’opération. Ce ne sera pas une mauvaise idée de se faire assister par un cabinet d’experts dans ce domaine. Il ne suffit pas de parcourir les sites qui respirent les mots  “ gestion hôtelière cédais ”, et de se laisser séduire par les photos de l’ancien château ou de la charmante villa toscane. Il faut partir de l’analyse des comptes et des bilans des dernières années, et étudier les prévisions pour l’avenir, la structure, mais aussi la localisation et les environs. La demande d’hébergement hôtelier pour cette ville ou cette région, tant actuelle que prévue pour l’avenir, est un facteur clé. Il sera nécessaire d’estimer le pourcentage moyen d’occupation des chambres. Les frais de fonctionnement actuels et prévus doivent être pris en compte, ainsi que les investissements qui seront nécessaires même après l’achat.

Toutefois, toute personne qui envisage d’investir dans l’achat d’un hôtel, compte tenu de l’importance de la transaction même dans le cas d’un petit hôtel à vendre, n’est certainement pas un petit épargnant, et aura déjà pris en compte la nécessité d’évaluer tous ces facteurs. Cependant, ce que beaucoup de gens ne savent pas, même parmi les investisseurs les plus expérimentés, c’est qu’il existe une manière particulière d’acheter, potentiellement très avantageuse.

Lorsque les activités hôtelières ne fonctionnent pas

Au cas où l’hôtel aurait tous les chiffres pour bien se porter, mais est mis en vente par incapacité de gestion. Parfois, la propriété se rend compte à temps que vous devez quitter le navire et vend l’hôtel directement. Mais d’autres fois, l’incapacité devient un véritable échec. La société qui a géré la structure doit porter les livres devant les tribunaux, comme on dit, en laissant des trous dans les bilans. Dans ce cas, le tribunal compétent doit intervenir et mettra en vente les biens de cette société, c’est-à-dire, l’hôtel lui-même. Ceci est fait afin de rembourser, dans la mesure du possible et le plus rapidement possible, les créanciers de la société en faillite. L’hôtel est ensuite vendu au plus offrant lors d’une vente aux enchères.

Comment fonctionnent les enchères judiciaires ?

Le tribunal compétent charge normalement un professionnel d’effectuer une évaluation de la propriété de l’hôtel en l’état. Même si un acheteur potentiel voudra probablement aussi faire faire une évaluation par un expert de confiance, ce dernier pourra partir des données et de l’analyse de l’expert judiciaire, ce qui est en soi un avantage pour l’acheteur.

En outre, pour les raisons décrites ci-dessus, le prix de base des enchères est très souvent bas. Si les personnes intéressées par l’hôtel à vendre estiment que le bien peut être rentabilisé, c’est-à-dire que la faillite est le fait de la direction et non de l’hôtel, voici une opportunité très pratique. La vente aux enchères peut être organisée au moyen d’une enveloppe fermée, auquel cas l’offre la plus élevée l’emporte immédiatement, pour autant qu’elle soit supérieure d’au moins 20 %.Le prix de base. Si la vente est aux enchères, c’est pour augmenter.

Vente aux enchères en ligne d’installations hôtelières

Actuellement, ces ventes aux enchères se font également en ligne, grâce à l’accès à une plateforme dédiée, autorisée par les tribunaux. En vous inscrivant sur le site, vous pouvez immédiatement visualiser tous les hôtels en vente, dans toute l’Italie, grâce à ces procédures. Vous pourrez lire les évaluations et télécharger tous les documents nécessaires. Enfin, vous pourrez participer à la vente aux enchères, de manière sûre, transparente et impartiale. En achetant un hôtel aux enchères judiciaires, vous pouvez faire un bon investissement à un bon prix.