Conseils aux courtiers : comment éviter les avertissements coûteux ?

Si vous proposez des biens immobiliers en ligne ou dans les journaux en tant qu’agent immobilier, vous devez formuler vos offres le plus soigneusement possible et faire attention aux détails, sinon vous risquez un avertissement coûteux. Conseils pour éviter des erreurs coûteuses.

Tout savoir sur l’avertissement

Dans la précipitation ou sans attention ou déjà la référence à la taxe sur la valeur ajoutée manque dans l’annonce immobilière ; ou le représentant informatique est en vacances et le lien avec l’empreinte ne fonctionne pas. Des petites choses supposées, qui peuvent cependant donner lieu à un avertissement. Ces avertissements font souvent référence à des violations du droit de la concurrence, parfois aussi à des violations du droit d’auteur, et peuvent être très coûteux. Souvent, les avocats spécialisés dans les mises en garde exigent une somme à quatre chiffres, même pour des futilités supposées, et ce n’est pas toujours justifié.

Soyez très attentifs. Un petit faux pas peut avoir de graves conséquences. Cela vaut également pour les exposés des courtiers, la moindre inexactitude peut entraîner des avertissements coûteux. 

Contenu : les cas d’avertissement les plus fréquents

Déclaration de la disposition

Déclarations dans l’exposé

Impression

Clauses des conditions générales

Protection des données

Droits d’auteur

Avertissement injustifié, voici comment les professionnels de l’immobilier doivent procéder

Il faut éviter les négligences, éviter les avertissements

Avertissement : voici les cas les plus courants

Des broutilles, Comptage des haricots, Certains courtiers peuvent vous gronder lorsqu’une réprimande coûteuse se retrouve dans votre boîte aux lettres. Mais les courtiers peuvent difficilement se défendre contre un avertissement justifié. Avec quelles erreurs et incohérences cela peut devenir vraiment coûteux.

Informations incorrectes sur la Commission

Si une offre est destinée aux consommateurs finaux, les exigences de l’ordonnance sur l’indication des prix doivent être respectées. La déclaration “6 pour cent plus 19 pour cent de TVA” n’est pas suffisante. Cela dépend plutôt de l’endroit où apparaît l’annonce immobilière.

Dans le cas d’offres de vente à distance, par exemple sur un site web, le pourcentage doit être indiqué en incluant une référence à la TVA, c’est-à-dire “7,14 % TVA comprise”.

Toutefois, la référence séparée à la TVA ne peut être utilisée dans les annonces de journaux ou les vitrines : “7,14 pour cent”.

D’ailleurs, le détail du montant de la commission doit également être inclus dans les conditions générales du courtier sous la forme indiquée.

Dans des cas exceptionnels, il est également possible d’indiquer le montant correspondant en euros. Cela peut être utile s’il y a un écart par rapport aux taux de commission habituels. Cela s’applique, par exemple, aux propriétés particulièrement peu coûteuses.

Dans le cas des biens de location, l’agent ne peut pas faire de publicité avec le terme “sans commission”. Il s’agit d’une pratique courante depuis l’introduction du principe de l’acheteur. La publicité comportant des faits évidents est anticoncurrentielle et donc soumise à un avertissement.

Informations incorrectes ou manquantes dans l’exposé

Non seulement des informations incorrectes sur la Commission dans l’exposé peuvent donner lieu à des avertissements, mais aussi des informations obligatoires manquantes. Pour une annonce de location, cela signifie que le nom complet de l’agent doit être mentionné dans l’exposé et pas seulement dans l’empreinte ; il faut également mentionner le loyer concret ainsi que le montant des frais supplémentaires, si ceux-ci sont réglés séparément.

Les informations manquantes ou incorrectes figurant sur le certificat de performance énergétique font également l’objet d’un avertissement. Les courtiers sont tenus de fournir des informations sur, par exemple, le type de chauffage, l’année de construction du bien et le type de certificat énergétique. Au moins si un certificat de performance énergétique est disponible au moment où l’annonce est faite. Dans le cas contraire, le courtier refuserait de communiquer des informations essentielles aux demandeurs de biens, ce qui constituerait une violation de la loi contre la concurrence déloyale comme le soutiennent les juges du BGH.

L’absence d’informations sur le certificat de performance énergétique dans les exposés des courtiers est non seulement sujette à un avertissement, mais peut également constituer une infraction administrative. Théoriquement, des amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 euros pourraient être imposées.

Erreur d’impression

De plus, l’empreinte permet de commettre des erreurs facilement admirables. Il ne s’agit pas seulement de détails sur le contenu, mais aussi du fait que l’empreinte est facile à trouver.

Selon la jurisprudence actuelle, l’empreinte doit être accessible sur le site web en deux clics au maximum 

En ce qui concerne le contenu, les courtiers doivent respecter les exigences de la loi sur les télémédias (TMG) lorsqu’ils fournissent l’empreinte. Les données de contact telles que le nom, l’adresse, l’adresse électronique, le téléphone ou le fax doivent être indiquées dans leur intégralité. L’empreinte comprend également l’autorité de contrôle responsable, les détails du registre, le numéro de TVA et la forme juridique.

Les numéros à valeur ajoutée coûteux peuvent poser problème. De tels chiffres entravent l’établissement facile du contact avec l’offrant et doivent dissuader le client, d’où l’argumentation des juges avec un jugement du tribunal régional supérieur.

Si la présence sur le web du courtier contient également un contenu rédactionnel, une personne doit également être désignée comme responsable du contenu, conformément au traité interétatique sur la radiodiffusion.

Les informations qui appartiennent à l’empreinte, celles qui doivent être publiées partout et les pièges qui se cachent, clarifient notre contribution à l’empreinte du courtier.

En outre, les courtiers sont tenus de se référer à la plate-forme en ligne de règlement des litiges de l’Union européenne. Selon la loi sur le règlement des litiges de consommation, les grandes sociétés de courtage doivent également fournir des informations sur la mesure dans laquelle elles sont disposées ou obligées de participer à la procédure de règlement des litiges.

Vous trouverez toutes les informations sur la loi relative au règlement des litiges de consommation.

Si un agent immobilier possède non seulement son propre site web, mais est également présent sur d’autres portails Internet ou dans des réseaux sociaux, il doit également fournir une empreinte complète. Un agent immobilier qui n’exerce pas seulement une activité purement privée dans un réseau social est soumis au droit de la concurrence et qu’il doit donc également fournir une empreinte complète. 

Étant donné que toutes les plateformes de médias sociaux n’offrent pas suffisamment d’espace pour inclure l’empreinte, il est permis de créer un lien vers l’empreinte de votre propre site web.

Clauses incorrectes dans les conditions générales

Les clauses incorrectes, incomplètes ou inefficaces des conditions générales (AGB) peuvent également être mises en garde. En effet, il s’agit de violations des règles de conduite sur le marché au sens de la loi sur la concurrence déloyale (UWG). Les clauses des conditions générales qui sont trompeuses, non transparentes ou déraisonnablement désavantageuses pour le client peuvent théoriquement être mises en garde par les concurrents mais aussi par les associations de consommateurs.

Il s’agit de futilités présumées. Par exemple, les clauses dans lesquelles le lieu de juridiction est spécifié sont au moins alors invalides et passibles d’un avertissement si une offre n’est pas exclusivement destinée à des clients commerciaux. Par conséquent, il doit ressortir clairement des conditions générales que la clause attributive de juridiction ne vise que les clients commerciaux.

Les clauses de connaissance préalable sont également inefficaces et peuvent faire l’objet d’un avertissement. Dans le cas d’une clause de connaissance préalable, l’agent immobilier exige de son client qu’il l’informe dans un certain délai s’il a déjà connaissance d’un bien proposé.

Motif : Un contrat de courtage présuppose un service de courtage causal, ce qui n’est pas le cas pour une rémunération basée sur la preuve d’une possibilité de conclure un contrat si le client connaît déjà l’objet. En effet, les honoraires du courtier ne doivent être payés que si celui-ci place un objet inconnu du client. Mais les clauses de connaissance préalable négociées individuellement peuvent être efficaces dans certaines circonstances.

Violations de la protection des données : Transmission de données à caractère personnel

Dès que les courtiers fournissent à un acheteur potentiel le nom et l’adresse du vendeur, ils transmettent des données personnelles. Ces données personnelles sont également souvent cachées sur les plans d’étage ou le certificat de performance énergétique. Par exemple, si ces documents sont publiés en format PDF dans un exposé en ligne ou envoyés à un acheteur potentiel, il vaut mieux rendre les données méconnaissables. Selon le règlement de base de l’UE sur la protection des données (DSGVO), le traitement et la transmission de données personnelles à des tiers sont liés à des critères stricts. Ils doivent être licites et nécessaires et le principe de minimisation des données s’applique.

Toutefois, pour réussir à rendre les données méconnaissables, il ne suffit pas de placer une barre noire sur le texte ou de définir la couleur de fond comme couleur de police. Le noircissement fonctionne de manière fiable dans les fichiers PDF, par exemple, en utilisant des outils spéciaux que l’on peut trouver sur Internet. Si vous souhaitez noircir un document sans logiciel, vous l’imprimez, noircissez la zone à la main et vous scannez l’impression. C’est une méthode lourde, mais aussi très sûre.

En cas de violation de la protection des données, l’autorité de contrôle de la protection des données compétente peut avertir les courtiers ou leur infliger des amendes. Les concurrents et les associations de consommateurs peuvent également émettre des avertissements. L’expert juridique de l’IVD est au courant des procédures engagées contre des courtiers pour violation de la protection des données. Cela inclut, par exemple, les violations des questionnaires aux locataires avec des questions inadmissibles, l’absence de cryptage de la transmission des données des formulaires de contact ou des informations insuffisantes aux autorités de protection des données. Ces violations peuvent être sanctionnées par des amendes conformément à la loi fédérale sur la protection des données. Le montant dépend de la gravité de l’infraction et de la taille de l’entreprise. Le montant de l’amende dépend de chaque cas. En général, l’autorité nationale chargée de la protection des données émet d’abord un avertissement, mais dans les cas graves.

Les opérateurs de sites doivent publier une politique de confidentialité sur leur site web. Il doit informer sur ce qui se passe avec les données qui sont stockées lorsque le site web est visité. Si la déclaration est manquante, elle fait également l’objet d’un avertissement.

Les infractions au droit d’auteur

Les infractions au droit d’auteur dans les exposés peuvent également donner lieu à des avertissements. Par exemple, certains courtiers utilisent du matériel provenant de services d’images en ligne qui proposent des photos et des graphiques à bas prix ou même gratuitement. Ces offres sont généralement liées à l’obligation d’indiquer la source de l’image, par exemple sous la forme. 

Ces erreurs ont souvent été à l’origine de demandes d’indemnisation à quatre chiffres. Avec les services de photographie gratuits, les demandes de dommages et intérêts sont généralement nettement moins élevées qu’avec les photos professionnelles. Parce qu’avec de tels avertissements en plus du paiement de dommages et intérêts, des frais d’avocat et de justice encore proportionnels sont ajoutés, même les petites infractions peuvent cependant devenir la gêne coûteuse.

Si vous n’utilisez que des photos que vous avez prises vous-même, vous ne courez généralement pas le risque d’être averti, car vous en êtes l’auteur. Toutefois, si des prises de vue en intérieur sont effectuées, il faut demander la permission au résident et des pièges se cachent même dans les prises de vue en extérieur.

Avertissement injustifié : voici comment les professionnels de l’immobilier doivent procéder

Tous les avertissements ne sont pas légaux. Si les courtiers reçoivent un avis d’avertissement, ils doivent le vérifier ou le faire vérifier de manière approfondie. Certaines indications suggèrent qu’un avertissement n’est pas valable.

Le directeur n’est pas un concurrent

En général, il convient d’examiner si la partie qui émet l’avertissement est dans une relation de concurrence. Un courtier en logements purement locatifs, par exemple, ne peut pas adresser un avertissement à un courtier qui ne commercialise que des objets à vendre. Si les deux courtiers sont actifs dans des villes éloignées l’une de l’autre, il est également assez difficile d’émettre un avertissement pour infraction à la concurrence. Les avertissements nationaux ne sont possibles que pour les immeubles de placement.

Les relances multiples et massives

La question de savoir si les avertissements de masse sont abusifs est controversée et les tribunaux y répondent de manière incohérente. Dans le cas des rappels en masse, il s’agit essentiellement de rappels identiques, souvent écrits sous forme de lettres en série, à de nombreux courtiers présumés avoir commis la même infraction. Ce n’est pas le nombre d’avertissements, mais l’intention derrière les avertissements qui est décisive. Si la lettre d’avertissement porte principalement sur les frais d’avertissement réalisables, on peut supposer qu’il y a eu un abus de droit.

C’est le cas, par exemple, lorsque les courtiers placent une publicité ensemble, mais que la lettre d’avertissement est émise à l’encontre de chaque individu. En cas d’infraction uniforme, l’officier d’alerte doit prendre des mesures contre les parties averties dans le cadre d’une procédure uniforme. L’avertissement individuel constitue un abus de droit, car les frais d’avertissement sont alors plus élevés. Le compte averti comme une communauté en litige, a jugé la Haute Cour fédérale.

Accords de rémunération basés sur la performance

Si l’avocat et la lettre d’avertissement se partagent les revenus de leurs lettres d’avertissement, il s’agit d’un abus de droit. Souvent, de tels accords sont difficiles à prouver.

Éviter les négligences, prévenir les avertissements

Même une négligence mineure peut donner lieu à des avertissements et coûter très cher. Il faut donc faire très attention, en particulier à l’empreinte, aux conditions générales et aux informations contenues dans l’exposé. En cas de doute, demandez à l’association professionnelle ou à un avocat. C’est toujours moins cher que de tomber dans le piège de l’avertissement.